中新网8月30日电 据每日经济新闻报道，“目前，炒铺的概念和炒房的概念同样都已告终，个人投资者进入商业地产市场，首先要做好长期投资的准备。”29日，在上海市房地产交易中心主办的“2005商业地产发展战略论坛”上，上海市商业网点管理办公室主任浦祖健提出此观点。

　　商业地产炒作开始回归理性

　　对此，上海浦东塘桥板块本月刚刚开盘的商务公寓“享域滨江”销售负责人表示认同：“开盘近一个月来，买家几乎都以长期自用的心态为主，和年初时的定位预计有些不同。”

　　而不少业内人士表示，仅仅半年前，此类均价1万元/平方米左右、地处区域商业中心、两房和三房齐备的商住两用房，还是短线投资客们最青睐的投资品种。

　　浦祖健分析，2003年起的商业地产投资行情，多因为住宅的商品化带动了商业网点的商品化，当时，上海同类地段上，商业地产的价格大概是住宅价格的1.5倍，低的地方则和住宅价格差不多。但现在，新兴区域的商业地产均价基本在2万元/平方米左右；而成熟商圈内的商业地产，基本处于有价无市的局面。而上海商业地产市场的交投之热，并没有随势刹车。

　　上海市交易中心有关人士介绍，今年上半年，上海市的商品房预售登记面积中，包括商铺、写字楼、连锁酒店和可用于办公的小户型酒店式公寓在内的商业地产的成交份额约占总量的15%。而这个比重，在2004年仅为5%。

　　“目前，上海商业地产的投资回报率已从高峰期的12%左右回归到6%-8%，也就是说，现在投资商业地产，收回成本需要15年-20年左右的时间。”

　　个人投资商铺必须进入转型

　　不少业内人士认为，借今年地产市场的理性收缩，商业地产中的个人投资行为，必须也随之进入转型时刻。

　　“在房地产火车呼啸而过的时候，我们的商业航母还没有靠上房地产的码头。”著名商铺咨询专家姜新国认为，但随着商业地产市场渐至投资转型期，个人投资者在商业地产的投资上，重“铺”之余更要重“商”。

　　姜新国指出，商铺周边环境、配套、经营管理公司的水准等等，都是个人投资者必须注意的投资标尺。

　　浦祖健也提醒，对于中小投资者而言，中小型的沿街铺面或专业市场的商铺可关注，但务必规避大商场切割成小商铺散卖的项目，物业分散出售以后缺乏统一的经营管理，往往最后成为投资陷阱。

　　虽然专家普遍认为，商业网点并非目前房地产投资上选，但也有新的机遇存在。社区商业、交通枢纽型商业和绿地商业成为专家们一致看好的商铺投资趋势。

　　浦祖健表示，大型居住区内的社区商业，将来政府在配置上将有所导向；交通枢纽型商业，伴随着大交通，居住人口的积聚以及其他各方面的因素生成，规划中的一些轨道交通的转换站值得关注；而绿地休闲商业，经营物业的升值潜力很大，而且租金的回报也比较高。(王舒）