对话 车位买卖双方均有产权风险
虽然市规划国土委宣布已草拟了《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿）》，但是在明确立法之前的现实是目前深圳市各住宅小区内的车位均无法办理产权证。那如果业主买了车位，权益是否能得到保障？允许停车位的买卖对解决停车难是利还是弊？记者就此采访了广东深宝律师事务所的律师冉华才。
南方日报：现在车位的买卖有没有明确的法律依据？
冉华才：车位有明确法律规定是从2007年10月份物权法实施开始，从法律层面规定停车位可以出售。但是出售时有限制条件，要先满足本小区的业主自用，即车位必须在规划范围内优先满足业主。开发商规划建设的车位可以出售，但如果是共有部分如小区道路两边的绿化带，或者是共有的架空层等占用了业主共有的财产，是不可以出售的。
虽然有法律规定车位在满足一定条件下可以出售，但是在实践中各地情况还是不同的。比如上海等地出台了相关条例，停车位的出售包括预售登记、签定买卖合同以及办理产权登记都是有一整套手续；但也有些地方如深圳，停车位的出售目前处于无法可依的状态，最关键的是在办理产权登记方面深圳没有程序来规范如何办理车位的销售和产权登记。
南方日报：这可能会造成哪些后果？
冉华才：首先导致的是车位的购买者能否成为合法的产权登记人，因为购买者无法进行登记，而根据物权法的规定不动产是要登记的。目前深圳这边的车位购买者一直没有办法登记为车位的所有权人。
作为购买者与出售者签的合同也面临着法律上的风险。其中一个原因是车位本身能否销售直接影响合同的效力，车位必须优先满足业主使用下才能出售，如果前置审核都没完成双方就随意签了买卖合同，合同效力上是会被认定为无效的。由于目前停车位出售没有像房地产出售一样有一个严格的程序，很容易出现一位两卖或一位多卖的情况。作为出售者随时可能向司法机关提出确认合同无效，在合同无效的情况下只能返还车位，对方返还钱款，实际上车位购买者还是无法取得车位的产权。如果第三人霸占了车位也将无法通过法律途径把他赶走，因为如果购买者不能成为合法的产权主体，也将不能行使停止侵害、排除妨碍这些作为物权所有人享有的权利。
相对应的是出售车位也面临着同样的问题，有很多人购买车位不仅是自用，还有一部分是投资的，如果要把车位转让出去，同样面临这些问题，所以说目前在深圳出售转让车位是没有法定程序的。
南方日报：如果允许停车位买卖对解决停车难是利还是弊？
冉华才：目前深圳大部分小区面临着停车位紧张的问题，如果把车位出售给外面的业主，甚至说是出售给某些固定的业主的话，由于某些车位在被购置后可能会出现空置或很少利用的情况，这就可能造成车位紧张，深圳在考虑出台停车位转让的立法时也是要综合很多因素的。停车位的买卖对解决停车难问题是有益还是有弊目前还不好轻易下结论，这个问题可能还需要一系列调查和研究才能确定深圳的停车位到底该如何买卖、如何管理。
南方日报：就您接触的停车位方面的咨询都集中在哪些问题上？
冉华才：具体个案就是停车位能不能买，能不能卖，买卖是否受法律保护，停车位能否获得合法的产权，他们的问题非常直接。这在法律原则上是可以的，但是根据目前深圳范围内的实践，还不具备可操作性。
南方日报：刚我们谈的是针对停车位的产权问题，如果是物业公司在公共用地上设置停车位，是否合乎法律规定？该如何确定收益？
冉华才：这涉及两个情况，一个是车位本身的地租，二是物业管理本身通过物业管理服务获得报酬的权利，对于利用业主共有部分的收益应该是业主共有，这可以由业主委员会来共管。但是在实践中面临很多难题，不容易区分这两者。举个典型例子，一小区建成后停车位非常充足，正好小区靠门口处有很大的场地适合用来停车，业主委员会要求做成绿地停车坪，建成后租给物业公司经营，地租收益归全体业主所有，物业公司收取一定管理费用。但是在实际过程中可能很难找到这样的例子，反而是业主权利被侵犯的情况很多。现在很多物业公司也很聪明，提出一种观点即他们收取的不是地租，收取的只是保管费用，目前实践中大多是这么操作的。
另外如果要改变规划是需要经业主同意的，改变规划后地租部分是属于业主共有的，否则业主有权拒绝物业公司收取这块费用。但如果没有形成一个业主大会或者是强有力的业主委员会，这种情况下凭业主个人力量是很难和物业管理公司进行对抗的。
南方日报记者 柳艳
