关于改革现行土地使用权出让"招拍挂"制度的建议

　　杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理 宗庆后

　　自从上世纪90年代初以来，我国对城镇土地使用制度进行了改革，逐步建立起土地有偿、有限期、可依法进行交易的有偿使用制度，土地“招拍挂”制度更是成为主流的土地供应政策，而且实行的是谁价高谁得的政策。我们也应当看到，现行的土地“招拍挂”制度造成了房价猛涨，工业实体经济投资减少等问题，有必要加以改革和进一步完善。

　　一、现行的土地“招拍挂”制度存在的问题

　　1、将商品房土地市场完全市场化，在土地供需矛盾以及各种资金推动的双重作用下，土地成交价格快速上涨，显著提高了商品房开发建设成本，推升了商品房市场价格的过快上涨。当前，高昂的房价已经越来越成为普通百姓难以承受的巨大负担，房价的上涨速度远远超过了国民经济的发展速度，更超过了普通百姓收入的增长速度。在许多地方，特别是在各大中城市，普通市民要购买一套房子，可能需要不吃不喝工作几十年都买不起，这种现象严重脱离了我国的经济发展水平，在一定程度内造成了社会矛盾突出、人才大量流失等严重的社会现象。

　　2、巨额的土地使用权出让收入给地方政府带来了巨额的预算外财政收入，导致地方政府过度依赖“土地财政”的现象。权威数据显示，2010年全国土地使用权出让成交总额为2.7万亿元，同比增加了70%，许多地方的土地使用权出让金收入已占到财政收入的50%以上。这就造成了许多地方政府花钱大手大脚、热衷政绩工程、投资效率低下、乃至腐败现象频发的弊端。更为严重的是，如果地方政府过惯了花“土地钱”的日子，一旦出现土地供给不足、土地使用权出让金减少的现象，就有可能出现政府的财政危机。

　　3、现行土地使用权出让制度除了给房地产市场和地方政府所造成的消极作用以外，还给我国的经济健康发展造成了其他一些不利影响。首先，“招拍挂”制度吸引了大量资金从实体经济的其他领域流向房地产行业，造成企业不安心、也不甘心从事其他行业的实业发展，地方政府则不愿意供地发展其他实体经济行业；其次，工业用地价格的飙升，也加重了企业经营的负担，造成许多中小企业拿不到地，企业发展缺乏后劲；再次，“招拍挂”制度造成房地产市场投机泛滥、炒房盛行，一方面普通老百姓买不起住房，另一方面却出现大量住房闲置的现象，从而带来引发金融危机的隐患；最后，高额的土地使用权出让金带来的高额拆迁补偿，刺激了部分被拆迁人不劳而获的心理，既养了一批懒人，又引发了大量的拆迁矛盾，不利于社会稳定团结。

　　二、改革现行土地“招拍挂”制度的建议

　　首先，应当在坚持“招拍挂”制度的前提下，遵循“效率优先、兼顾公平”的原则，不应片面地强调“价高者得”的标准。在工业用地领域，应当依据国家和地方的产业结构调整指导目录，区分鼓励行业和限制行业降低或者提高供地门槛，并详细列明拟建工业项目的税收、环保等指标，根据当地经济发展实际情况确定标底价格；在住宅用地领域，应当强调住宅在社会保障方面的功能，要进一步明确对企业资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求，合理确定标底价格，科学合理评标。

　　其次，要进一步加大土地“招拍挂”过程中的公开化力度，确保公平公正。土地“招拍挂”的全过程，应当始终置于公众和媒体的监督之下，同时要强化评标机构的建设，加强评标机构人员组成的合理性，并做好评标过程中的保密工作。对于多个竞标者符合中标条件的情况，应由评标小组综合投标价格、设计方案、竞标者资质和声誉等多方面条件，确定最终的中标者，同时须将中标理由详细向社会公布，接受监督。

　　最后，对于违反投标承诺，未按约开发土地的行为，应当加大处罚力度，通过收取违约金、收回土地以及取消竞标资格等手段，确保招投标行为和开发行为的严肃性，保护相关利益方的权益。