明确住宅建设用地使用权期满后处置办法律规议案

　　杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理 宗庆后

　　根据1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为七十年。而自2007年7月1日施行的《物权法》第149条又进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》关于“自动续期”的规定仅仅是笼统而原则的，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需要支付费用这一问题，目前也没有其他法律法规对这一问题作出明确的规定。

　　住宅是广大人民群众的重要财产形式，房地产市场也是我国经济的重要领域之一，而当前对于住宅建设用地使用权期间届满后处置办法的法律空白状况，会造成众多不利影响：

　　1、上位法的真空状态，导致下位法制定和执行的任意性，缺乏统一和规范。例如《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第25条规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”而《上海市国有建设用地使用权出让合同》对于土地期满后的处理方法则作出了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等约定。

　　2、“到期后无偿收回”或者“续费使用”的方式有悖于中央一再强调的改善民生的精神。对于普通百姓而言，住宅始终是其最主要的财产，而我国许多地方的房价已经接近或超过了发达国家大中城市的房价，很多百姓将毕生的大部分财产投入在住房之上，同时平时还在交纳房产税。如果七十年使用权到期后，土地要被无偿收回，或者再次缴纳土地出让金，无疑会因为加重广大群众的负担而遭到极大的争议和抵制。在“买房等于交70年租金”的政策背景下，老百姓无法拥有真正的恒产，这既不符合一般公众对“购买住房”的认识、有违常理，也不利于提升、改善人民福利和生活品质，更不利于维护社会稳定。虽然由于我国的住房制度改革时间不长、绝大多数住房的土地使用权距期满尚有较长的年限，在现阶段大多数老百姓对这一问题也没有太多的关注，但从媒体报道来看，已有青岛等地的一些房产由于土地出让年限较短的原因现实面临这一问题。随着时间的推移，这一问题必然会越来越尖锐地表现出来，应当尽快予以明确，以安民心。

　　3、造成一些地方政府土地出让二次收入的预期，助长与民争利的心理。如果使用权期限届满后政府可以无偿收回，必然会推动一些地方政府千方百计地打着“公共利益”的旗号收回土地再次出让。这不仅会激化社会矛盾，也不利于规范地方政府的财政收支、助长一些地方财政开支挥霍无度的行为。

　　4、不利于我国房地产市场的健康稳定发展。由于在现阶段，一般公众在购房时并不会过多考虑土地使用权到期后的问题，或者有“到期后国家肯定会让我们继续用”的心理，因此当前房价并不体现出“土地使用权限期使用”和“到期后需要再次付费”的因素。随着土地使用权使用年限的大规模临近，如果这一问题仍迟迟未予明确，就可能会导致房价显著地非正常下跌，这对房地产市场的持续健康发展是有害的。

　　因此，基于以上理由，建议尽快对有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律进行修订，予以明确。结合我国社会的实际情况，建议在明确这一问题时，应当以“到期后自动无偿续期”为原则，确系由于社会公共利益需要收回的情况亦要按当时的市场价予以补偿。同时法律应当对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。