加息下的“房贷经”(2)

　　不必调息就急于还款

　　加息的预期催促着人们尽快还款。广发行清远支行高翔经理认为，提前还款因人而异。

　　目前，银行可为市民办理的提前还贷方式有全部提前还贷、部分提前还贷、缩短还款年限等几种方式。记者在调查中发现，提前部分还款的房贷者较多，以上文中小黄夫妻为例，全部提前还贷一时间没有足够的金额，缩短还款年限只会增加以后每个月的月供额，因此，他们打算在房贷还款满一年后再选择部分偿还提前偿还本息，减少以后还款的本金额以减少利息支出量。

　　在日常业务中，一些刚用贷款购房不久的人加息后急着跑去银行还贷，结果吃了闭门羹，原来，大部分的房贷还款协议中规定，只有还贷满了一年后才可以提前还贷，而且利率调整大部分也是次年调整原则，即使在年中调整了利率，也只会在第二年才会将还款利率调整到实时利率，本年贷款利率也暂时沿用年初的，因此，高经理建议，在选择还贷时机上，借款人无需一看到调息就急于马上还款，而可以选择在真正调息之前、且满了一年还款期之后还款即可。

　　哪些人适合提前还款，哪些不适宜提前还款?高经理建议，总的原则是，还贷是要建立在自己要有闲钱的基础上。借款人应在提前还贷前最好安排好自己的生活费用支出，不要拆东墙补西墙，到最后还要借钱过生活，这与不提前还房贷结果一样。

　　其次，如果有闲钱，还要看拿这笔钱提前还贷划算还是投资其他渠道更划算。目前，清远市民投资渠道较单一，且房子又是刚性需求，尽早供完楼会减轻全家经济负担，因此提前还贷比较科学。而如果房贷者是有经验的投资者，如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，可将资金用于投资。

　　提前还款要“精打细算”

　　从纯房贷的技术角度讲，又可对房贷人群进行划分。高经理介绍，首先从利率角度，四轮加息之前，当时国家为了刺激楼市，以在基准利率上打折方式向外发放房贷，不少人享受了贷款基准利率7折的优惠，对于这一类供房者，由于调升利率再打折后与之前承担利率相差无几，此类房贷者5年期以上贷款年利率才4.48%，远低于重新贷款所需的利率。因此，没有必要提前还贷。而相反，如果是以基准利率1.1倍的房贷购买的第二套房，由于利率上升后仍要上浮1.1倍，因此支付利息将增加不少，提前还贷比较适宜。

　　其次，从还款时间段上讲，适不适宜提前还款亦有讲究。专家建议，如果以等额本息法还款，还款期已过一半，或以等额本金还款方式还款时间已超过1/3还款期，再提前还款就相对不划算了。

　　“一般来讲，贷款的利息与本金之间有一个比例。贷款年限一般有10年、20年、30年，无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右;20年的贷款利息，接近本金的2/3;30年的贷款利息，本息接近相等。”清远某银行房贷部负责人对记者分析道，“使用等额本息还款法，进入还款阶段中期后，每月还款额中本金占大部分，利息所占比例偏小，而且越到中后期利息所占比例会起来越小，因此中后期所还房贷贷基本上都是偿还本金，实际能够节省的利息很有限，因此不必提前还贷。其次是使用等额本金还款法，当还款期已经达到1/3以后，在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样也不利于节省利息。”

　　与此相对应的是，如果还款刚刚开始，在连续加息的情况下，如果有经济能力就应该考虑提前还贷。

　　南方日报记者　张俊