文化产业园区建设成圈地运动 做房东赔钱应当股东

　　易介中

　　文化产业园区一直是个热门话题，可以说是毁誉参半，笔者曾走访过国内多个城市的文化产业园区，深以为文化产业园区命题的实质是文化产业如何落地并处理好与城市的关系。

　　国内的园区发展，从改革开放初期就开始了，一开始是经济特区，主要出于体制创新考虑，后来是高科技园区，是出于产业政策考虑。现在又有了文化产业园区，这是延续了改革开放30年的推动产业发展、推动政策和体制创新的经验，是在新时期的经验具体发展。文化产业园区和集聚区目前在国内发展尚处在第一个阶段，文化产业园区目前成功的商业模式还只是房地产模式。这个模式本身无可非议，因为文化产业发展有它自身的特殊规律，虽然政府推动文化产业的政策手段有一定的局限性，但也基本在园区模式上实现了文化产业界、房地产界以及政府成功的合谋，这个成功的合谋有效推动了文化产业的初步发展，使得文化产业的商业模式在现阶段能够完成它的商业链条，但这个并不是最终模式，所以我们对这种园区发展模式的评价应客观看待。

　　笔者发现，现在的园区管理者——地产商和地方政府遇到了两难：一是希望全球知名，二是希望增加税收发展地方经济，毕竟文化产业最后是要靠税收来评定产业贡献度的。全球知名实在是有大难度，在太多同质园区的情况下，已经不是798的年代了。所以政府为了拼业绩，只有一招——因为众人皆知拼园区的文化品位是很难的，但是拼规模是国人强项，尤其是对部分地方政府来说，现在的最新发展是没有5平方公里的规模，都不好意思说自己是文化产业集聚区。所以，所谓的地产正式从旧楼改造转变为新的造镇计划，现在你跟政府说把某个破厂房改造成艺术家工作室，估计他都不会正眼看你。

　　于是，被上一轮地产淘汰的投机分子，开始了新一轮的圈地运动。以前圈地靠的是看不到的资金与关系，现在圈地靠的是可笑的方案与跨界的关系，搭配上明显不够分量的资金，以文化之名行低端地产市场之实。旧工厂改造赚巨大租金差价已经落伍了，现在流行的是工业用地违规使用，大量兴建达到“世界先进水平适合人居的工厂”，把社区公共绿地兴建为“动漫主题公园”，并且居然可以拿到低于市场平均价格的住宅土地。现在有太多以文化名义进行的地产开发模式，客气的会认真考虑要花多少钱把文化名头进行到销售结束为止，不客气的就直接把售楼处挂上美术馆三个字就算文化产业园了。离奇的是，从政府主管机关到路人甲，很容易知道这是开发商的伎俩，但是在文化产业所具备的高度“正确性”，与城市发展的重要软实力的诱惑下，不得不一致向前看，谁也不会去回顾过去的奇怪轨迹，于是便走出了一条独特的中国地产文化产业模式。但现在最关键的，不是停下来算账，而是继续扩大投资，并且要让懂文化的地产商人与懂地产的文化人合作无间，同时地方政府进行严格的专业监督，各方透明地进行资金运作。

　　但现在多数拥有文化产业部门的大型房地产类企业，靠的仍是地产销售的巨大利益，来弥补年年亏损的文化产业，而文化产业仅仅纯粹成为与政府取得便宜土地的重要借口与手段。其实文化是一个好生意，一个优质的文化产业园，在国内市场很有机会成为一个大的上市旗舰。所以，千万记得不要每天想着文化产业园做房东的梦，做房东会赔钱，反而你当它的股东会赚钱。在这个领域，如果有新的投资进来，不要当房东，要当股东。

　　没有一家文化企业是因交税倒闭的，因此许多城市扶持政策中实施的减租金、免租金实际上对于文化企业而言没有太大的帮助，这些文化企业最大的问题在于存亡。如果今天我们在一个二、三线城市准备做一个文化产业园，然后试图让一些文化公司进入，你必须得考虑：他们怎么存活？他们在一线大城市都活不下来，跑到二、三线城市更是够呛，但这个问题并不是没有解法。政府应严令房地产商，你拿这块地可以，但必须把钱吐出来一部分，成立一个天使基金，投资占30%运作占70%，这将是一个产业园成功的开始。如果在三五年之内，投资所有入园的文化机构，而不是仅把这些文化企业当简单概念的时候，3年后在这个园区里面真的会成长起大的企业。然后所开启的连锁反应自然就是市民享产品，政府得税收。之前笔者所看到的所有成功案例，都是因为园区不当房东当股东。这在北京和上海都有非常成功的案例：如果你拥有一个园区，又是股东，就有很大的自由。同时，产业园的模式有非常多种，而最直接最值钱的文化产业园区就是产学研相结合类的。

　　只有不局限于房东，文化产业园区发展中的地产危机才能转变为文化产业发展的契机，政府、社会、文化企业、房地产商各取所得，皆大欢喜。