“杀鸡用牛刀”
踏入菊儿胡同41号院开始调查的女研究生叫刘燕。那时，她正攻读硕士学位，导师是清华大学建筑系主任、著名建筑学与城市规划专家吴良镛。这次调查也是受吴良镛所派。
刘燕回忆，吴良镛院士给她委派这个调查任务时，已经明确是为开展旧城改造试验。这个调查目的一说给41号院的住户，她马上成了院子里最受欢迎的人。她还清楚地记得当时调查内容中有一项：“对居住状况总体评价”，24户住户中，认为“满意”的是“0”，认为“难以容忍”的，有10户，超过60%。
不过，当时刘燕也并不确定，这项试验是不是就会在菊儿胡同开展，居民们满怀希望的愿景是不是能就此实现。从考上了吴良镛的硕士研究生开始，她研究的一个主要命题就是北京旧城居住区的整治途径。不过，研究在当时止于理论层面。她本人此前也在国子监地区做过类似的调查，甚至设计出了详细的保护整治方案，但并没有付诸实施。
刘燕开始调查后不久，清华大学的另一位博士研究生何红雨也参与了进来。后来何红雨博士毕业，分配到北京市住房制度改革领导小组办公室（简称房改办）工作。她告诉记者，菊儿胡同41号院的住户们把改造归功于联名信，多少有些误解。他们并不知道，在他们给市政府写联名信之前，这里的居住环境已经被政府部门注意到，并下决心加以整改。1986年，北京还曾划定了21片危旧房改造区，东城区有3片，其中就包括了菊儿胡同。
但针对这些危改区进行的设计方案，却屡屡被规划部门否定。上世纪80年代，是北京危旧房改造开始实质性展开的阶段，也是古都风貌保护意识开始觉醒的时期。这两项工作的矛盾冲突在那时就已初见端倪。
规划部门几次否定菊儿胡同等危改区的改造方案，很大程度上是这些方案与旧城风貌保护的冲突。一来二去，规划设计单位对这样的危旧房改造项目也失去了兴趣。实际上，多数设计单位本就视其为“鸡肋”——项目不大，费用不高，牵涉面却不少。
菊儿胡同改造在规划层面几乎停滞的时候，北京市房改办找到了吴良镛院士。吴良镛当即表示了极大的热忱。后来的结果出乎很多人预料，菊儿胡同改造试验项目，建筑面积不过2700多平方米、设计费仅仅1万元，却请来了执中国建筑规划行业牛耳的吴良镛亲自出手。
业内人都说，菊儿胡同的规划设计是“杀鸡用牛刀”。实际上，“牛刀”也一直渴盼着一试锋芒的机会。菊儿胡同改造试验的理论准备，吴良镛已经准备了三十多年。
何红雨回忆，当时房改办提出的试验备选地块一共有三处，菊儿胡同是吴良镛委派刘燕和何红雨进行调查的第一片区域，结果却是处处符合设想：这里属于典型的“危、积、漏”地区，居住质量亟待改进；地理位置位于锣鼓巷平房保护区的北侧，可试行低层高密度的“新四合院”住宅方案；居民改善居住条件和生活环境的愿望迫切，能积极配合危改项目实施。
这样一块能将自己多年研究成果付诸实践的试验田，吴良镛终于找到了。
有机更新
积淀着四千年东方文化的北京旧城，可以说是世界城市史上的“无比杰作”，是中国古代都城建设的“最后结晶”。吴良镛说，北京旧城的改造，最迫切的任务是如何创造一种社会住宅，不仅满足现代生活舒适的要求，还要使之与原有的历史环境密切结合。这项研究早已开始。
1950年，吴良镛对保存完好的崇文门外花市地区胡同与四合院进行了详细调查。从1978年开始，吴良镛参与北京市总体规划，同时展开北京市旧城整治研究。在1979年对什刹海规划方案的研究中，已经基本上形成了居住区整治的“有机更新”和“新四合院”住宅设计方案的思路。
只是，这些思路一直限于研究层面，未得施展。1987年，吴良镛参加在伦敦举行的“城市规划与文物保护”国际学术会议，在会议上展示的就是北京旧城整治及新四合院的专题研究。
吴良镛的研究是系统而完备的，甚至在出席伦敦会议时，还制作出了“新四合院”的图版及模型。那些模型现在只剩图片，但仍然可以看出，后来的菊儿小区几乎就是这些“新四合院”模型的现实呈现。
“有机更新”则是吴良镛开创的旧城改造理论。这个理论的主要思想与国外旧城保护与更新的种种理论方法，如“整体保护”、“循序渐进”等汇成一体。
“有机更新，就好像一个人衣服破了打块补丁。其实，只要精心缝补，即使陈了，是百衲衣，也不失其美丽。”吴良镛说，“当时菊儿胡同的住宅，有些破坏了，完全不能用了，还有的是可以修缮的。”
人们习惯于对“更新”津津乐道，其实有机更新的精髓，是城市的自然生长和延续，而不是大拆大建地“改天换地”。就菊儿胡同来说，是保留下来的建筑和改建出的菊儿小区，共同诠释了有机更新的理念。
清华大学人居环境研究中心副主任左川教授，当时协助吴良镛进行了菊儿胡同改造课题的规划和研究。她对记者说：“这项研究性的设计就不是完全按照常规办事，而是有意识地根据在调查研究基础上的认识，为旧城更新和危旧房改造探索一条新路子。”
清华大学建筑系为菊儿胡同改造成立了课题组，吴良镛带队，前后有几十位师生参与其中。即便是现在，把这个团队用在某个城市的规划上，也堪称“豪华”。
在确定菊儿胡同改造试验项目之后，课题组随后对菊儿胡同8.2公顷范围内的所有建筑情况进行了调查。吴良镛把胡同的房屋按照质量分为三类，质量较好的上世纪70年代以后建的房屋予以保留，现存较好的四合院经修缮加以利用，破旧危房予以拆除重建。
拆除重建的一期工程确定了以41号院为核心的周边7处院落。
住宅合作社
在菊儿胡同危旧房改造进入实质阶段的同时，另一项对中国人生活影响深远的改革也开始萌动，这就是住房体制改革。
1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，首次明确了住房体制改革的目标是实现住房商品化。持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。
这项涉及几亿人生活中最大财产项目的改革却“生不逢时”。随着中国改革开放政策逐渐触及“深水”，1988年出现了前所未有的通货膨胀，物价飞涨、抢购风潮蔓延全国。当年的通货膨胀率高达18.5%。
1989年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告终。房改随即陷入了相对的沉寂。
一直到1998年，福利分房制度才在名义上被终止。这是后话。
1988年时的菊儿胡同项目，却寄托着为住房制度改革探路的意味。
实际上，作为政府部门一直推动着菊儿胡同危改项目的，不但有东城区政府，更起主导作用的是当时的北京市住房制度改革领导小组办公室。
在政府部门的筹划中，菊儿胡同项目确立之初，就承载着危改和房改相结合的双重试验目的。这也让菊儿胡同改造产生了一个特殊的组织——住宅合作社。
住宅合作社有些类似于数年前的“集资建房”，参与危改的住户组成合作社，共同出资改建房子。当然，住户出资只是一部分，国家和集体承担大部分，这种方法在当时被概括为“群众集资、单位资助、国家扶植”，其意义被总结为“明确房改的主体是广大人民群众，变一个积极性为三个积极性。”
这个组织的首倡者现在已经不可考证。不过，原东城区规划局工作人员徐东介绍，“住宅合作社”在当时可是“不得了的改革”，“房子向来都是国家或单位分配的，谁想过要自己花钱啊？”
东城区政府的工作人员挨家挨户地上门发动入社。当时的政策是，居民以新建住房每平方米350元集资，住户所在单位按每平方米250元补助，政府减免税费。
马玉琴老人还清楚地记得一位房改办工作人员给她算的账：“这里改造后房子市价至少每平方米3500元，咱们入社的住户，只用掏十分之一。”
1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在这样的基数上算房价收入比，可比现在高多了。但是，即便是回忆起1988年“物价闯关”时的物价飞涨，也没有人会想起“房价高”——那时的人们，根本就没有买房的概念。
菊儿胡同改造前，这里的住户和大多数北京人一样，住的是公房和单位宿舍。虽然拥挤，却近乎免费分配和居住，每平方米每个月的租金仅1角钱左右。第一期改造工程涉及的44户居民，只有马玉琴家一户的房子属于私产。
即便是给住宅合作社社员极为优惠的每平方米350元售价，也足以让列入第一批危改对象的44户炸开了锅。
马玉琴说：“那时候危改也是分房，我们这里却要自己花钱买，有几户当时就跟房改办的人吵了起来。”
