最早的房贷
好在住宅合作社的原则是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的办法安置，菊儿胡同改造一期工程涉及的44户，都非常顺利地完成了动迁。
住宅合作社最终成立时，44户中有13户入社，其余31户选择了换房或搬迁。
参与菊儿胡同危旧房改造试点的徐东介绍，选择搬迁的住户有14户，由市房改办协调安排了其它区域的公房或单位产住宅，总共用了30间平房，每户平均能在30平方米左右，都有了不小改善。
换房则是为不愿入社的住户制定的特殊政策。徐东说，虽然菊儿胡同有不少住户不能接受买房的价格，或者干脆就不能接受买房这件事，但还是有不少“外人”看出这是个机会。他们愿意用自己条件更好的房子与具备购房资格的住户交换，甚至还愿意再添上数千元的“补偿”。
如今住在菊儿小区的李瑾一家当年就是和原住户换房搬来的，“我们是用雍和宫附近的一个小院子，和41号院的一个住户换了房。买房的钱和给他的补偿一共7万元左右。”
通过换房入住菊儿小区的住户有17户，他们购房的房价也有极大优惠，仅是每平方米600元的成本价。徐东说，因为是试验项目，当时工作比较仓促。如果深入宣传一下，政府部门再出面组织一下，换入购房的住户还会更多一些。
即便如此，在当时的居民收入条件下，无论是住宅合作社社员还是换入购房户，一次拿出数万元房款也不是家家都能做到。基于这种现实情况，市房改办制定了一项颇有开创意义的政策——凡是参加建房的居民，一次付款不低于房价的30%，其余部分可申请低息贷款。
这可能算得上北京商品房买卖中最早的“首付”和“房贷”了。
当时购买菊儿小区的住户，多多少少都贷了款。马玉琴当年就贷了3万多元的款，如今看来，这位86岁的老人称得上贷款买房的“鼻祖”。提起这件事，老人也不禁莞尔：“现在贷款买房是件再正常不过的事了，那时候可真要点勇气呢。”
由于是一期工程中惟一的私房户，马玉琴家得到了一笔9000元的拆迁补偿。他们夫妇和儿子儿媳算作两户，分别购买了一套三居、一套两居，总共贷款6万多元。马玉琴刚刚离休，每个月100多元的离休金刚好够还贷款。
“给我们办的贷款是优惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率还低。按现在的想法，有钱也不多交首付，存款吃利息差都合适。”马玉琴回忆，“可是那时候想法简单，贷款叫‘背饥荒’，心里不踏实啊。再说手里也确实没钱，能把首付凑出来就不错。”
作为菊儿胡同危旧房改造试点的设计方，吴良镛领衔的课题组却做了大量设计之外的工作，包括此前详尽的住户调查和住宅合作社的推动。
菊儿小区完工后，吴良镛还带领师生对改造户进行了回访。左川教授当时就负责对搬出户的回访，回访的结果有些出乎预料：“换作是我，当时无论怎样想办法也要买一套菊儿小区的房子。可是从搬出户的调查结果看，他们基本上没有因为当初没有买房而后悔。”
左川分析，这首先是因为搬出户的居住条件都得到了不同程度的改善，相对比较满意。另外，他们当时还是习惯于低房租的公房，并不认可自己花钱买房。“现在再去做这样的调查，结果可能会不一样。不过这么多年过去了，世事变迁，不能再和当时做类比了。”
最终住宅合作社中，原住户约占30%，这个比例多少让吴良镛有些遗憾，他原本期望能够达到一半以上的回迁率。在他看来，“让居民自觉修缮旧房，是最经济、最有效、最理想的解决危房问题及风貌保护问题的办法。当时希望居民都参加到住宅合作社中来，发挥集体的力量，很可惜的是，没有坚持下来。”
“过关”
吴良镛对菊儿小区的设计，是在危房改造基点之上尝试的有机更新。最终建成的菊儿小区一期工程共有46户住宅，仅比原有住户多两户。很显然，这样的比例如果用作商业开发，很难产生利润。此后菊儿小区屡屡获奖，广受赞誉，却终成“孤本”，这是一个主因。
建筑师的文化情怀和社会理想，面对逐利的资本时，更多的可能会是一种无奈。
但是，这丝毫没有影响到吴良镛对菊儿胡同改造试点投入的热情。
左川教授说：“对这个2760多平方米、仅收一万元设计费用的小工程，吴先生可以说是不嫌其小，又不厌其烦。”
在方案阶段，尽管新四合院方案的研究已进行了多年，甚至做出了完整的模型，但真将这种建筑概念落实到北京的旧城区，仍需要从所在地块及周边环境出发，全新勾描。
三层小楼的新四合院，这是一个前所未有的创举。左川记得，在试验方案审定以前，虽然已经与北京市有关单位就有关问题进行了充分商讨、酝酿，然而在审批时，对这个“前所未有”的规划设计方案，前后仍审查了六七次之多，费尽周折。当时就称得上中国规划建筑界泰斗的吴良镛先生，还从来没有对哪项规划费过如此多的力气。后来吴良镛忆及此事，最常用的一个词就是“过关”。
到了施工图阶段，光是图纸就出了95张。就菊儿胡同一期的设计体量，出95张图在很多建筑师看来“不可想象”，这背后，反反复复的修改更不知多少次。
41号院中原来有两棵榆树，其中一棵树龄在百年以上，树干要两人合抱。为了保留这两棵树，设计方案就改了好几次。新四合院的整体性极强，牵一发而动全身。为了避开树要改变一面墙的位置，在设计上却几乎是重新走一遍。
这两棵树，现在依然生长在菊儿小区中。庞大的树冠几乎能荫蔽整个院子。菊儿小区不过20多年历史，但有了这两棵老树，似乎又有着百年的沧桑。
95张图纸最后确定了现在的新四合院。一方面是从宫殿王府建筑群里汲取灵感，并列的两座院落中形成长夹道，另一方面参照了苏州宅第中的“备弄”(又称壁弄)串院落群，夹道和备弄就构建起“交通干线”的作用。
小区以通道为骨架进行组织，向南北发展形成若干“进院”，向东西扩展出不同“跨院”，由此突破了北京传统四合院的全封闭结构。
楼栋高两至三层，错落有致，像旧四合院一样围合而成。在保证私密性的同时，又保留了中国传统住宅合院式结构。现在走进41号院，配合花架、座凳的生活情趣和阁楼变化的韵律，看着像南方水城的格局。
建筑用色上则基本沿袭了传统，灰瓦粉墙，不时以稳重的暗红提示人们，这是一组皇城脚下的建筑群。同时它和顶层的阳光屋告诉人们这是现代的产物。同样的粉墙黛瓦，不像南方建筑那样婉约，却有着京城独具的大气严整。
马玉琴回忆起菊儿小区完工时的情景仍难掩激动。施工期间，他们这些需要拆迁的原住户，都被安排到东直门附近的一栋临时房中暂居。
1990年7月，菊儿小区一期工程完工。呈现在人们面前的这座建筑，只能用“惊艳”来形容。马玉琴说：“那时候的楼都是‘方盒子’，谁能想到楼居然能建成这个样子，就像画里一样。”
菊儿胡同改造之前，老住户们最大的奢望是能“住楼房”，眼前的这个四合院式的公寓楼，几乎让他们喜出望外了。这种巨大的心理满足持续了很多年。
李媛是在2000年前后调到菊儿胡同社区工作的。第一次看到菊儿小区，她的眼里满是欣羡：“那时候看菊儿小区，就和现在看高档别墅区一样。这里简直就是皇城根下的别墅。”
标准之辩
从菊儿小区一期入住，到1994年二期完工，颁给菊儿胡同新四合院的各种表彰、奖项就纷至沓来。北京市科技成果二等奖、亚洲建筑师协会优秀建筑金奖、世界城市建设荣誉工程、联合国人居奖……时至今日，菊儿胡同新四合院工程也是我国获得国内外大奖最多的建筑作品。
对新四合院的住户来说，那段日子被喜悦和赞誉充满了。
马玉琴说，40多家住户搬进了新房，很长时间里，每家每户都是宾客盈门，每天来参观的人络绎不绝。这些人中，有菊儿胡同的老街坊，有各级政府组织的观摩团。到后来，全国乃至世界范围的参观者都来了。菊儿小区简直成了一个“旅游景点”。
然而，在交口称赞的背后，还有一番不被外界所知的争论。
后来在北京市房改办工作的何红雨，曾多次带国内外的专家、政府官员参观菊儿小区。一次，来自新加坡的建筑师参观后却说“看不懂新四合院”。他随后提出的问题在当时很有代表性，“从菊儿胡同的地理位置上说，住宅的标准应该比新四合院更高；从解决居住者的现实困难来说，新四合院的标准又太高了。”
这其实是建筑规划领域“老生常谈”的一道难题，归结起来就是“当前与长远”的矛盾，从来就没有绝对的正确答案。
即便是当年“喜出望外”的老住户，在20多年过去、有太多更高标准的住宅出现后，他们也会对新四合院的某些设计产生不满。比如户型面积小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客厅面积小，仅相当于一个饭厅……
其实，如果公平地把新四合院中的几种户型和同时代的住宅户型比较，就会发现，那些现在被住户们抱怨的问题，新四合院的设计反倒是“超前”的。
左川说，设计标准提高对建筑师来说很容易，但危改对象的经济能力却不一定能承担得起了。在营造新四合院之初，吴良镛确定了几个原则，第一，采用普通材料，造价不能贵；第二，面积不能太大，让中等收入的家庭也能买得起，住得起。
在三层楼高的新四合院中安排下46个住户，已经是“螺蛳壳里做道场”，把这种建筑的容积率利用到了极致。“当时南锣鼓巷一带已被列入旧城四合院保护区的范围，旧城改造限高9米，盖高了会对鼓楼的中轴线有破坏，但菊儿胡同改造恰到好处，胡同口看不出有楼，尺度感好，形成了视觉走廊。”左川说。
再提高容积率，只能加高房子，合院式的结构就不可能实现了，又回到了行列式的住宅楼。旧城居住区风貌保护就无从谈起了。
对菊儿小区设计标准的争辩，其实争论的是“这块区域该建什么房子”，“这块区域的房子该让什么人住”，经济效益才是其背后的真正动因。
何红雨说，当时参观完菊儿小区，很多人会得出这么一个结论：“新四合院好是好，但是学不起。”
这个“学不起”，指的就是新四合院的“投入产出比”太低了。
左川回忆，当时负责菊儿小区开发经营的是一家叫“东城区住宅开发公司”的企业，说是企业，其实属于东城区房管局，近乎政府办事机构。即便是这样的企业，后来对新四合院的兴趣也不高。公司负责人曾汇报，菊儿小区一期“略有盈余”，二期则“亏了”。
也就是在菊儿小区二期工程前后，进入上世纪90年代，房地产开发开始在中国兴起，城市中的危旧房改造往往也是结合房地产开发进行。经济利益驱动着各方的积极性。因为“不挣钱”，菊儿胡同新四合院模式在好评如潮的同时，却成了一个“孤本”。
菊儿胡同改造的三期、四期工程，原本已经完成了方案设计，但三期工程在拆迁阶段就陷入停滞，最终不了了之。
这个结果让人惋惜却无奈。吴良镛在其著作《北京旧城与菊儿胡同》一书中表示：从国内到国际，菊儿胡同项目获得了众多奖项，这表明了它所具有的创造性、开拓性和真实的价值。但作为“试验”，因为它在一些人眼里不够好，比如容积率不够高，经济效益也不够好，所以没能说服有关方面采用“试验”成果……
