调控力促楼市降温：利用外资猛增 警惕热钱涌入

    国家统计局１０日发布的数据显示，１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨８．６％，涨幅比９月份缩小０．５个百分点；环比上涨０．２％。这是９月份以来房价连续第二个月上涨，但涨幅比上月回落０．３个百分点。不过与此同时，连续６个月回落的国房景气指数开始反弹，达到１０３．５７，比９月份提高０．０５点。业内人士分析认为，在成交量回落，价格涨幅回落的同时，景气指数提高，反映出目前楼市多空分歧开始加大，不过随着调控政策的逐渐落实，价格和景气指数整体回落的趋势不会发生太大改变。

　　调控力促１０月楼市降温

　　随着９月底以来一系列调控新措施的出台，原本被寄予厚望的１０月楼市开始降温。根据国家统计局的数据，１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格环比上涨０．２％，涨幅比上月回落０．３个百分点。与此同时，１０月份的商品房销售也呈现低迷的局面，当月全国商品房销售面积环比９月份大幅下降１１．２％，销售金额下降７．７％。与“金九”楼市相比，“银十”的成色明显不足。

　　“首套房首付提高及购房优惠的逐步取消，导致房源成交类型逐渐趋向中端市场，改善性需求占比随之上涨，使得房价依然保持了惯性上涨的趋势。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示。

　　尽管１０月相比９月在成交量上出现了明显的回落，但７０个大中城市当中依旧有将近６０个城市出现了房价环比上涨的情况。

　　张大伟表示，在日趋严厉的调控政策之下，目前依然入市的购房者以及很多持房惜售的房主都有抵御通胀的考虑，房地产的避险功能成为支撑价格继续上行的重要因素。

　　同时，从北京等一线城市１０月房地产成交的具体情况来看，高端物业的成交量涨幅明显低于其他类型的物业，这对成交均价形成了打压。随着各地限购令的不断出台，投资需求明显萎缩，这也将继续影响素有“投资风向标”之称的高端物业的成交，从而导致市场整体成交价格的走低。“预计１１月开始，房价将进入下调通道。”张大伟表示。

　　不过由高端物业引发的成交均价的降低是否会成为市场全面降价的开始，现在看依旧不明朗，对于普通购房人而言，一般性商品住宅价格的回落才有真正的意义。上海易居房地产综合研究院综合研究部部长杨红旭表示，经测算，１－１０月份全国商品住宅成交均价上涨５．６％，证明房价仍在高位运行。

　　景气指数“异动”反映后市预期不一

　　虽然１０月的成交量和房价涨幅出现了环比的回落，但两项反映开发企业市场预期的重要数据却出现了触底反弹的现象。

　　首先是国房景气指数。根据统计局的数据，１０月份，全国房地产开发景气指数为１０３．５７，比９月份提高０．０５点，比去年同期提高１．５４点。这是连续６个月回落后首次回升。

　　与此同时，统计数据还显示，１－１０月，全国房地产开发投资３８０７０亿元，同比增长３６．５％，增幅较１－９月提高０．１个百分点。这是连续４个月持续回落后首次小幅上升。

　　与４月份调控政策出台后国房景气指数应声回落不同，在９月底更加严厉的调控政策出台之后，国房景气指数却出现了触底反弹。从中不难看出９月份楼市的靓丽表现对开发企业的信心起到了强有力的支撑，加强了其对后市的看好。

　　对此杨红旭表示，“这次上升只是微幅上升，很大程度上属于异动。随着新一波楼市调控的效果逐渐释放，景气指数仍将继续在下行轨道中运行。”

　　对于投资的小幅上升，杨红旭表示，自去年６月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速，对于国民经济的促进作用明显，决策层暂时不会担心调控楼市对于经济的负面影响。但是受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会逐步降温，房地产开发投资同比增幅将转入下行轨道，不过由于保障性住房投资规模依然较大，预期增幅下滑空间并不大。

　　随着调控的逐渐深入，尤其是部分地区陆续出台严管房地产预售资金的措施，使得本已趋紧的开发企业资金面面临着进一步紧缩的忧虑。

　　根据国家统计局数据，１－１０月，房地产开发企业本年资金来源５６９２３亿元，同比增长３２．０％，增幅较１－９月降低０．５个百分点。自１－２月增幅触顶之后，已是连续第８个月回落。业内人士分析认为，随着政策的趋紧，接下来开发企业的资金来源增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张逐渐演变，未来开发商增加促销行动的可能性会很大。

　　从月度情况来看，１０月份房地产开发企业资金来源为６４１９亿元，比９月份增加４．５％，增幅较上月降低７．４个百分点。杨红旭表示，虽然总体而言，当前开发企业资金面仍处于近几年来的偏宽松状态，但随着销售资金回笼不利和外部融资紧缩，预计未来半年资金来源总体呈减少趋势。

　　另外，从资金来源的结构看，自筹资金的增长率相比其他资金来源的增长率依旧处于绝对优势，除利用外资之外，各项资金来源的增幅均呈现放缓态势，尤其是国内贷款，相比三季度２７．２％的增幅，１０月份增幅再次下降，达到２６．３％。张大伟表示，临近年底，多数银行年内信贷额度已经基本用完，这将使已受到预售资金监管的开发商，在资金上的压力更大，年底销售淡季降价的趋势将更加明显。

　　除此之外，特别需要注意的是，在房地产企业本年资金来源中，１－１０月利用外资的增幅高达４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一个月增加的外资高达８７亿元，占到前１０个月利用外资总和的１６％以上。

　　杨红旭表示，利用外资金额的突然增大既有部分企业的外资债务，也一定程度上反映出在人民币升值的大环境下，外资进入中国楼市的现实。“在房企资金面整体趋紧的趋势下，应该警惕热钱趁机涌入楼市，推高资产价格。”