“以房养老”面临五大难题

　　近期，多个养老专题会议相继召开，在12月14日举行的“第二届中国养老产业与养老地产高端论坛”上，众多地产商及保险公司纷纷表示出了对养老地产的高度兴趣。而业内人士指出，养老地产项目的陆续启动，也意味着我国推行“以房养老”又近了一步。

　　也就在上月初，民政部副部长窦玉沛在全国社会养老服务体系建设推进会上明确提出，要将“以房养老”纳入到下一阶段工作的引导方向。那么，“以房养老”距离我们还有多远？与三年前相比，还面临着哪些瓶颈？

　　“以房养老”呼声越来越高

　　“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。因这种养老方式是把住房抵押贷款反过来做，因此也称“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。

　　一般来说，晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。而时下，单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活，“421”家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实，因此，“用房产担当养老重任，部分取代养儿防老和货币养老，意义重大且积极”， 浙江大学经济学院教授柴效武表示。

　　目前，国家政策方面的风向已渐趋明朗。上月，在全国社会养老服务体系建设推进会上，窦玉沛明确指出，“以房养老”将纳入到下一阶段工作的引导方向。

　　首都经贸大学教授庹国柱也指出，与三年前上海试行“以房养老”时的社会环境相比，如今已大为不同。曾经最为掣肘“以房养老”的“养儿防老”和“有房传子”的传统观念，随着“40后”子女向“80后”子女的转变已逐渐淡化。

　　不过，在我国，真正的“以房养老”还只是停留在口头上。2007年，上海公积金管理中心试水“住房自助养老”，与反向住房抵押贷款不同的是，其一开始就变更了房屋产权人，结果报名者没超过10人，最后不了了之。同年，北京也开展了“养老房屋银行”的实践，该项目由养老服务中心与房产中介公司合作。不久，该实践也被迫夭折。据悉，原因是服务中心不能保证中介按时给付房租，而老人担心无法收到房租。

　　目前，国内金融机构也没有相应的“以房养老”业务和产品。三年前，有消息称，幸福人寿将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而其获批成立后，这类产品却迟迟没有动静。该公司一位工作人员告诉记者，相关产品目前仍在研发中，何时推出还不好说。

　　近日，记者询问了几大银行个贷部的相关人士，他们均表示目前没有与“以房养老”相关的贷款业务。农行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未见任何实质进展。

　　值得一提的是，时下，“曲线”以房养老，如租房养老、以大换小等形式却在很多城市悄然流行。

　　幸福人寿董事长、中房集团理事长孟晓苏近日在接受媒体采访时表示，仍然看好“以房养老”这块市场。虽然传统的养老观念目前仍然尚未完全改观，但现在有的老人有多套房，还有很多老人属于没有子女的“丁克家庭”，他们愿意“以房养老”。

　　他指出，此种养老方式在具体操作上非常灵活，可细分为近40种方式，如老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金等。

　　从事多年“以房养老”课题研究的柴效武也认为，目前，国内各方机构对于运营“倒按揭”的思路基本已经成型，公认产品定价应与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低相关。

　　“对于北京、上海、广州等大城市来说，‘以房养老’的‘月收入’应该是可观的”，据孟晓苏的初步推算，在北京拥有一套价值300万-400万元房产的65岁男性老人，预期寿命为77岁，如果通过“倒按揭”以房养老，其每个月从保险公司拿到的养老金可达到2万元。

　　推广遭遇多重障碍

　　难题一 养老观念陈旧

　　虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押，不留给子女，这样的现实，他们一下还难以接受。

　　记者对周围几位老人调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但紧紧还够用，即使在以后生活中需要儿女补助一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。

　　此外，还存在一个客观因素，目前，我国没有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产，反对老人“以房养老”。