税费成本高弱化二手房价格优势 购房者转投新房

　　12月6日至19日连续两周，本市新建商品住宅市场成交稳步放量，环比涨幅分别为5%和15%。无论是公寓还是别墅项目，成交量都出现不同幅度增长。究其原因，受税费成本较高、价格优势弱化等影响，部分地区新建别墅与二手别墅的价差逐步缩小为每平方米3000元左右，住宅项目一、二手楼盘价格甚至出现倒挂现象，买家转投新房市场情况增多。

　　新建别墅成交量环比增长57.32%

　　21世纪不动产市场中心监测数据显示，12月13日至19日，本市新建商品住宅成交均价为每平方米2.34万元，环比上涨11%。分析原因，主要是新建别墅项目热销，一周共成交247套，环比增长57.32%，成交均价每平方米 3.3万元，环比上涨14.15%。在成交的别墅项目中，近九成来自外环区域。其中，位于宝山顾村的某新开楼盘别墅成交33套，占全市别墅总成交量的13%。 21世纪不动产顾村分行经理蒋洪萍表示，近两个月来顾村板块别墅成交项目以新盘为主，同品质的二手别墅鲜有客户问津。目前该板块二手别墅成交均价(不含税费)为每平方米2.4至2.5万元，若各种交易成本均转至下家，平均每平方米增加费用约3000多元。而该板块新建别墅成交均价为每平方米2.9万元左右，二手别墅价格优势并不十分明显，新盘得到更多别墅买家的青睐。同样的现象在闵行莘庄等板块也有体现。

　　21世纪不动产市场研究部经理黄河滔指出，受限购令影响，目前房东对于持有大面积、稀缺性强的房源还是相当有信心；另外，由于新建别墅价格一直保持上扬趋势，也为二手别墅价格稳定起到了支撑作用。

　　税费负担较重促新盘热销

　　在宝山西城区、松江新城和杨浦新江湾城等板块，12月中旬二手房买家逐渐增多，与上旬相比有10%至30%的增长。由于二手房价格优势不突出、税费较高，部分买家开始回流进入新房市场。

　　21世纪不动产万科四季花城分行经理郑进纺介绍，12月中旬以来，宝山西城区板块置换型买家入市明显增多，二手房带看量较上旬有三成回升。这些买家多为本地居民或宝山南部居民，较青睐万科四季花城、同盛家园等小区90平方米左右的两房。由于这些房源买家需承担总价9%至12.5%不等的交易成本，使得不少二手房买家望而却步。以万科四季花城为例，90平方米两房，挂牌价在160万元左右，如计入税费等成本，买家实际支出接近180万元。如附近区域即将开盘的某同质新盘，市场预计售价为每平方米1.8万元左右，以90平方米两房计算，加上3%的契税成本，预计总价在167万元左右，比同品质二手楼盘低约13万元。因新盘临近地铁、配套更为齐全，吸引了不少买家的关注。

　　值得一提的是，网上房地产数据显示，截至12月20日，本市二手住宅可售套数为14.8万套，虽然较上旬高位时的15.2万套有所下滑，但供应仍然比较充足。目前市场上一手房成交量增长明显，二手房在调控压力下税费成本颇高，其价格优势正逐步弱化。 (贺理铭)