从虚拟经济视角看房地产：房价未必一直是涨

　　近期有着这样的观点，认为“从长远来看住房的价格总是要上涨的”，其理由是土地是稀缺的，钢铁水泥等生产资料价格和劳动工资价格不断上涨，因而由成本推进的房地产价格必然上涨。按照这一主张，投机买房从长期来看不存在任何风险。

　　然而，历史经验证明此等预言并不正确。石油是存量不断减少的稀缺资源，其开采成本与运输成本也在不断上涨，但是，金融风暴后石油价格一度暴跌约50%。美国房地产、我国海南房地产，也都曾经历过暴跌的命运。那么，这一观点错在哪里呢？我认为，在于其忘记了房价中的虚拟经济成分。实际上，我国目前房价的上升主要已经不是由成本增长所造成，其增长幅度已超出生产成本的增长速度。我国目前房价的上升，在很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。超出实体经济中成本增长的部分，存在着巨大的投机风险。这部分房价不会“只涨不跌”，相反，有可能时刻面临下跌的风险。经济运行到一定的时刻，必然会用价格的暴跌来“挤出”这一部分的价格增长。所以，单纯用实体经济的成本来解释我国当前的房地产现象，就可能得到有失偏颇的结论。

　　当代经济是虚拟经济占据支配地位的经济。可以说，虚拟经济会对实体经济产生巨大的推动作用，但是，在对其约束不力的情况下，则有可能挟持社会经济系统，最终导致经济危机。美国的金融危机就是一例。它根源于虚拟经济时代的资本逻辑，而其具体表现则是华尔街金融巨头对美国经济的挟持，在美国政府自由放任的政策下，华尔街的投资银行滥发CDO(担保债务凭证)之类的金融证券，以不断把老百姓口袋里的钞票吸引出来转化成“流动性”，用来维持美国经济的不断增长。这使美国经济增长失去实体经济的及时节制，最终导致危机的爆发。

　　我国房地产业长期是利润丰厚的行业。据报道，某房地产商5年前花费约200万元买地，5年后盖了商品房出售，获纯利2亿元。百倍的利润源自高涨的房价，但是，过度高涨的房价必然会带来隐患。当前，在我国一些大城市，投机一套房所得收入可能超过普通劳动者多年的收入，劳动性收入与投机性收入相比显得微不足道。由于水涨船高，投机性收入的增长幅度甚至会超过劳动工资的增长幅度，靠提高工资并不能从根本上改变劳动收入在收入中的比例关系。然而，不创造任何财富而得到的投机性收入归根到底来源于创造财富所得的劳动性收入，因此，一旦劳动性收入无法维系投机性收入由资金链所决定的庞大胃口，就必然会发生资金链断裂，整个经济也将会随之陷入到危机之中。可见，靠投机需求形成的高房价，并不是可持续的。

　　当前，我国经济正处于从传统的粗放型结构向高效的集约型结构转变的关键点上。一方面，由国际金融危机所导致的国际市场的萎缩以及国际减排压力，使我国现有的粗放型经济结构难以维持下去而不得不进行结构转型；另一方面，高房价的虚拟经济与高能耗的旧经济增长方式，使这种粗放型发展模式仍在延续。在此情况下，我国经济面临艰难的抉择，而正确出路只有一条：不为眼前利益所动，着眼于经济的长远发展，打破高房价对经济的挟持，因势利导转变经济发展方式，使我国经济转向健康的可持续发展的轨道。

　　(鲁品越 作者系上海财经大学教授)