楼市调控如何化被动为主动？(2)

　　2010年底楼市“翘尾” “最严调控”下依然有“好年景”

　　不过，进入12月，部分城市的房市、地市却出现明显反弹。比如，据媒体报道，北京房山区一楼盘12月18日首期推848套房源，居然共发放了7000多张摇号卡。购房者彻夜排队，开盘后一日卖光。数据显示，全国多个热点城市12月以来呈现“量增价稳”乃至“量价齐升”态势，个别城市房价持续保持在新一轮调控以来的新高位之上。

　　国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年水平。业内人士预测，由于12月数据集中报送，加上销售形势上佳，今年全国商品房销售额有望突破5万亿元，创下新高。在“最严调控年”里，房地产收获了难得的“好年景”！

　　土地市场近期也“异军突起”。比如，12月16日，保利地产分别以11亿元夺得广州白云新城一幅地块，楼板价达20605元／平方米，溢价率198.6%，这是广州住宅用地楼板价首破两万元。中原地产的统计数据显示，自11月以来，广州、武汉、杭州、南京等城市先后拍出了年度“单价”地王。

　　一知名房企负责人告诉记者：“大开发商目前资金状况没有太大压力，土地成本有多高、未来盖什么房子等都不是关键问题，最重要的是土地能否拿得下来。”

　　截至12月16日，中原地产监测的12个城市中已有广州、深圳、天津、成都等7市超额完成今年居住用地供应计划，有些城市“卖地”收入翻番，有些热门城市则创下历年新高。

　　楼市更需加强“制度性调控”和“保障房建设”

　　年底楼市的“翘尾”似乎在意料之中。必须注意到，宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。比如，在通胀预期驱动之下，投资甚至已经成为一些人的刚性需求。央行近期的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，45.2%的城镇居民选择投资，而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。一些业内人士指出，CPI在年末走高，股市经历一年盘整后大量被套资金逐渐退出，不少人最终认定房地产投资还是目前最好的保值方式，“投资性刚性需求”很难减弱。

　　住建部负责人日前坦承，房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求、民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值影响、房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政依赖、各地经济发展存在差距。可以预计，这些难点将对楼市调控构成明显制约。综合以上观点和分析看，楼市调控“机遇”和“压力”并存。

　　业内人士认为，今年的中央经济工作会议强调“加快推进住房保障体系建设”“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这为我国房地产业将来一段时间的发展和调控确定了方位。房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这些制度应包括：及时反映市场需求变化的土地市场制度，让企业自我承担风险的房地产金融制度，能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。此外，《住房保障法》也应加快出台。

　　保障房建设和供给应继续加快推进。相比于多年滞后留下的巨大缺口，目前保障房供应量还远远不够，其平抑房价过快上涨、稳定市场运行的功能也有待进一步发挥。业内人士认为，只要有决心和措施，保障房“坚持数年，必有成效”。(叶锋）