险资大举攻入楼市 今年或成土地“大买家”

　　业内人士预计，今年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家，而此次险资企业出手拿地开发自用项目，符合现行政策规定。

　　“最近各地都出现了土地竞拍疯狂的景象，土地抢购潮再次出现。

　　央企、民企以及金融机构都位列其中，主要还是钱太多了没处投，买地买房最保值。”对于近期保险企业频繁拿地的现象，滨海基金管理有限公司杨广军对记者如此评价。

　　不过，保监会有关负责人对于险资企业投资热情高涨、抢购土地盲目跟风的现象，表示将会密切关注。

　　金融机构进军房地产

　　自2010年9月险资正式吹响进军不动产领域的号角后，保险公司忍耐已久的投资冲动得以释放。他们不仅热衷商业地块的联手竞拍，也频频出手成熟物业并谋划建设养老社区。

　　其中乐观者认为，国内商业地产专业程度低且资产“流动性”不足，险资开闸涌入楼市，很可能扮演商业地产“救世主”的角色。悲观者则看到，目前国内写字楼和商场的租金回报率，很难符合保险公司的投资需求，因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

　　近日中国太平保险的一项股权投资，显示了保险资金进军不动产领域的又一高招。在香港上市的中国太平近日发布公告称，斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。看似普通的一则公司股权收购，其实背后蕴含着中国太平投资不动产的另辟蹊径。

　　据了解，深圳福田燃机电力公司自2005年起已停止发电、供电及供热业务，主要资产为原用作设置燃气发电机的地块，估值6.81亿元，现计划重新发展作高端产业用途。也就是说，中国太平醉翁之意不在酒，其真正打的是该地块的主意，通过持股公司来间接获得地产收益。

　　中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。2010年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。

　　此外，平安集团则以其拥有平安信托的便利，早已大规模涉足房地产投资领域，并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，并希望年底能做到260亿元的规模。

　　2010年9月中旬，平安信托买下成都中汇广场，被业内视为楼市调控新政出台后的险资投资商业地产第一单。11月5日，平安信托董事长童恺在平安开放日指出，中汇广场是平安自用的办公楼，且使用平安资本金购买。他强调，平安仍无投资商业地产的案例。

　　“此次拿的地块只是建自用办公楼，民生并不做开发，仅仅给开发商做贷款，中服这块地由朝阳区政府招商引资，我们只能算引资过去的，用的是民生自己的资本金。”同样参与到中服地块竞标的民生银行高级经理廉晶杰告诉记者。虽然金融机构一掷千金集中“转行”做地产的自用需求究竟有多大令人怀疑，其背后恐怕与汹涌的资金流动过剩不无关系，但是廉晶杰认为，从目前来看险资跟房地产行业并没有多大的联系。

　　今年或成土地“大买家”

　　一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3~5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链压力，部分开发商不得不选择分拆出售，导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

　　而保险资金的进入，给开发商增加了一条融资和退出渠道。杨广军认为，险资可以通过整栋收购或参股方式接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售回笼资金。此外，险资还可能采取开发定制的模式，即开发商根据要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

　　据廉晶杰介绍，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。杨广军也表示：“目前经济形势稳步向上，但是房地产业仍有较多调控，买卖双方处于僵持阶段，以致2010年的大宗物业交易没有2009年活跃。”他告诉记者，随着险资深入楼市，今年将有更多商用物业大宗交易出现，金融界拿地或将成为趋势，而一些大型商业地产开发商也将最先获益。

　　在国外，一个商业地产项目经营多年后，成熟了可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有，但由于此前投资不动产受限，国内保险公司除用资本金以“自用”名义持有一些商业地产外，并没有充分扮演起商业地产“出口”的角色。

　　对于商业地产中的零售物业，业界人士认为其专业性要求更高，即便对国内成熟的房地产开发商来说也是很大挑战，更何况初涉房地产的保险公司。因此，保险公司除禁止涉足的普通商品住宅项目外，将会首先青睐写字楼，其次才是零售物业和养老地产。

　　有消息称，资金紧缺的保障房建设正考虑引入保险资金。这一观点近期得到一些地方官员和保险公司高层的回应，但保监会对此仍相当谨慎。

　　然而广受关注的是，目前一些保险公司以“养老地产”的名义，纷纷在各地储备土地。据知情人士称，泰康在海南、云南和上海等地都有投资，国寿在河北也有斩获。

　　一位业界资深人士则认为，目前国内保险公司开发养老地产面临的最大挑战，是没有成熟专业的配套服务机构与之合作，这些地产项目建好之后，更关键的是由什么专业管理团队来运营，保险公司自己不具备运营经验。养老地产，从概念上讲，市场一定很大，但从概念到操作层面，仍有很多问题需要解决。杨广军对此也深有同感。( 祁凝）