北京“商改住”遇紧箍咒待建项目审批难度加大

2011年01月07日 09:29　来源：新京报　

　　随着楼市调控的进一步深入，“商改住”也正进入调控的范围。

　　继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后,北京市住建委近日又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。业内人士认为，此政策堵住了“商改住”的出路，对开发商的心理产生了不小的影响。

　　分割散售再度收紧

　　据悉，根据《通知》规定,所谓已经建成的非住宅项目,包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等，这些非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用,禁止擅自分割。而如果确实必须改变房屋平面布局的,也应在不改变房屋规划设计用途的前提下,由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸,并报施工图审查机构按照规定进行审核。房屋分割涉及公用部位的,还应征得利害关系业主的一致同意。

　　据了解，由于近两年住宅市场的火爆，商业地产相对低迷，商业土地成本低廉，不少开发商铤而走险，将非住宅项目分割成住宅散售，因此也获利颇丰。不过，“商改住”居住起来弊端重重，随着调控的深入，“商改住”产品也进入调控范围。

　　早在去年5月，北京市住建委已发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求酒店类立项的项目不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。而且该文件还明确了在2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套(间)出售。

　　业内认为，此次《通知》是对去年5月叫停酒店改住宅后的延续，当时政府就表态继酒店后会对商业、综合用地等项目改住宅采取规范措施。酒店项目仅是商改住的一个类别，此次新政调控范围扩大到了所有非住宅立项的项目，可谓全面“阻击”。

　　“商改住”出路被堵

　　据悉，该政策出台时间为2010年11月8日，从2010年12月1日起正式实施。在记者采访过程中，不少开发商表示都在等市住建委出台进一步的执行细则，这一个月都处在政策消化和观望期。

　　一位北京国企开发商向记者表示，“商改住”如果要分割出售，产品在建设前就上报北京市住建委，项目的建设方案获批，基本完成单位的分割，按照分割单元进行预售，建成后按规划获得分割后的房产证，手续上应该没有什么问题。而且市场上大部分“商改住”的项目，都会在规划建设之初就完成分割，这个政策影响的是建成以后取得产权证的房屋想要再改变规划分割出售。

　　中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰认为，新通知卡死了“商改住”的出路。“比如一些商场，原来立项时是商业，建成后开发商首先拿到大产权证，如果想‘商改住’，就要分割成很多间房子当住宅卖，这时就必须要进行测绘，而测绘则是办理产权证的必须条件。这个环节卡死了，已经建成的非住宅项目还想当住宅卖，就没了出路。”

　　虽然影响的是已建成的“商改住”项目，但对于开发商的心理也有不小的影响。

　　“以后做商改住项目的政策风险进一步加大，商业项目的趋势是以自持、整租、整层或整栋整售为主，考验的是开发商的资金实力”,一位开发商表示。

　　- 市场追访

　　在售项目未受影响

　　目前，北京市场仍有很多“商改住”项目在售，而且由于是非住宅立项，并不受住宅限购政策的限制，仍然能够做到以五成首付、1.1倍利率来购买。

　　“通知出台后我们很重视，不明白我们在卖的项目会不会有影响”，亦庄区域一位开发商告诉记者，同行也普遍不太清楚，由于很多公司年底事情都非常多，现在只好按兵不动，等市住建委的通知。据了解，由于亦庄经济开发区的定位，亦庄核心区中住宅用地极少，目前该区域市场在售项目土地性质大多为商业、工业用地。

　　上述开发商承认，很多购房者也不太清楚新出台的政策，在购买中很少有询问的顾客。

　　昨日，记者以购房者的身份致电位于海淀阜石路的西山国际城项目，咨询“禁止已建成非住宅擅自分割”是否会对购买商住楼有影响，西山国际城项目销售人员表示，不知道新出了商住楼方面的政策，只了解去年5月出过一个对商改住的限制，保证项目不会受到影响，购房者能得到独立房本。据悉，西山国际城项目为40年产权的LOFT项目。

　　昨日，记者还致电大兴一商业立项50年产权的项目，该项目负责人告诉记者，项目是在政策出台前获批建设、销售，能保证购房人拿到独立产权证，对于已经获批的项目没有什么影响。

　　待建项目审批难度加大

　　据悉，《通知》从去年12月1日已开始实施，而去年5月31日以后拿地的酒店类项目也早已禁止散售。“商改住”的多项限制政策已出台，这对于待批待建项目也产生不小影响。

　　据一位刚申请下预售证的非住宅项目开发商告诉记者，项目一直在调整规划，所以预售证拖延了很久才拿下来。本来项目想要做LOFT，但是现在商住楼LOFT项目基本不批，最终只能建平层的小户型。

　　此前由于有层高等因素的限制，住宅立项的项目做LOFT可行性不大，现在即使是商业立项的项目，要想利用层高优势做LOFT产品也很困难，“商改住”的审批难度明显加大。

　　该开发商表示，虽然此次《通知》规范的是已建成非住宅“商改住”的行为，但也成为一种风向标，以后“商改住”的审批将会越来越严格。

　　- 前景

　　开发商拿商业地将更谨慎

　　虽然此次新政影响的是已建成的取得产权证房屋的“商改住”的项目，但是一年内两次针对“商改住”出台政策，也对开发商在拿地投资方面产生了影响。

　　北京一位国企开发商向记者表示，从酒店立项项目禁止散售，到已建成非住宅禁止擅自分割，都体现出政策对“商改住”项目从严管理，鼓励自持。目前北京几个大的商业项目，如中服地块、大望京地块等，都要求开发商自持。而自持商业对开发商资金实力要求高，如果不能卖，只有大开发商才会有实力和管理能力去拿商业地块。

　　此前，有不少开发商避开热门住宅地块的竞争，通过拿商业地块做LOFT产品将商业当住宅卖也能赚得盆满钵满。现在拿商业地块做住宅则要考虑政策风险，还要考虑想要做的产品是否能成功获批等。商业地块一直出让冷淡，如果不能改成住宅卖掉则会更冷淡。

　　而一位大兴的开发商则表示，商住楼也是市场需要的一种产品，商住楼能注册企业、能办公也能居住，对于中小企业是不错的选择，这种产品不可能完全消失，市场继续有需求，开发商也会继续拿地做这种产品。但在拿地上，肯定更多考虑满足办公居住需求条件，而不单纯是怎么将商业楼改成住宅楼。