住房闹心政协委员上心 10多件住房提案获答复

　　住房永远是大家关注的问题。今年广西两会即将召开，南宁市房产部门近期公布了2010年南宁市政协委员对于房产有关问题的10多件提案，包括建议经济适用住房实行租售并举制度、查清南宁市预制板楼房质量、如何筹集保障性住房建设资金等。房产部门对于这些建议一一给予了答复，本报选取部分关注度高的提案内容推介给读者。

　　提案一：经济适用住房实行“租售并举”

　　提案认为，当前南宁市经济适用住房的保障门槛高于申请对象的住房消费能力。因此，建议调整经济适用住房的销售政策，试行经济适用住房“租售并举”制度。

　　提案分析，2009年南宁市经济适用住房的申请条件是家庭人均年收入应介于8900元~1.2万元之间。若一个两口之家有两个充分劳动力，按上限计算，家庭年收入为3.6万元，根据有关指标测算，这个家庭年储蓄最高约为7834元。要申请60平方米面积的经适房，则至少需要3年以上的储蓄(按约2000元/平方米单价、首付两成计算)。

　　与此同时，截至2009年第三季度，南宁市经济适用住房累计共有2万套的房源(含在建)，因购买对象严格控制为低收入人群，目前申购的人数仅有6000余人。如果实行“租售并举”制度，可激发更多潜在对象申购经济适用住房的积极性，既可切实扩大保障面，又有效地避免“房等人”的政策空当。

　　答复：对于建立健全多层次的住房保障体系，解决好城市中即无能力购买经济适用住房，又达不到租住廉租住房条件的低收入家庭的住房安置问题，南宁市住房保障和房产管理局(以下简称住房局)多次研究讨论，拟出台《南宁市公共租赁住房管理办法》，并开展住房公积金贷款建设公共租赁住房的试点工作，探索建立社会化的公共租赁住房融资机制，制定各项鼓励社会资金参与的优惠政策。

　　提案二：拆除或改造预制板楼房

　　提案说，据统计2008年四川汶川地震罹难者90%死在预制板下，1976年河北唐山地震的统计数据也是如此。这是因为预制板房的抗震性能特别差，地震一来，房子一晃全部倒塌，预制板一层一层叠加压下来，杀伤力特别强。南宁市的预制板楼房，是在1976年唐山大地震之后建起来的，距离现在已经有30年了。

　　为了确保人民的生命财产安全，提案建议：摸清预制板楼房的数量及质量，城区分地段制订出切实可行的改造计划，根据预制板房的新旧、结构好坏、地质条件等分别对待，该拆除的拆除，该改造的改造，该加固的加固，早日消除安全隐患，让老百姓生活得更放心。

　　答复：截至2008年，南宁市危旧住房建筑面积为82.37万平方米。汶川地震发生后，建设部门组织专家组，先后对不同年代、不同建筑类别的135项工程项目进行抗震性能现场核查。其中专家组对建造于上世纪七八十年代的预制楼板房屋的处理意见为分期分批“拆除重建”，对近期尚未具备条件拆除且需继续使用的，则应确定抗震加固处理措施。

　　对于属于有关规定可以改造的危旧房改住房，可由土地使用权单位或业主委员会负责实施改造；对于其他成片预制楼板住房，可列入危旧房屋改造计划，由各城区旧改办组织实施改造；对于未具备条件进行改造的预制楼板住房，建议房屋所有人、使用人向具有房屋安全鉴定资质的单位申请进行房屋抗震性能鉴定，然后视鉴定结果确定抗震加固处理措施。

　　提案三：房开商预约阶段须公布预售价格

　　提案认为，预售预约的销售方式是人为造市和推高房价的主要手段之一。目前的现状是，开发企业在预约时收取客户预约金(南宁市普遍的做法是不告知价格而收取预约金，预约金一般在5000元左右)，虽然在客户放弃购买后会原数退回，但会造成引诱客户聚集人气抢购的假象。

　　更有无良开发企业以低价骗取预约金，在开盘时却陡然大幅度提高房价，由于低价预约阶段集中了超过可卖房屋数量十几甚至几十倍的大批意向购买者，集中开盘和几分钟之内选房下定金的销售方式，造成购买人的恐慌和暂时的意识模糊，人为地抬高了房屋销售价格。

　　提案建议，由南宁市住房局牵头，工商管理局配合，在开发企业获得《商品房预售许可证》之后，在开发商预约阶段，必须公布预售价格，让购房者清楚地知道可售房屋价格，理性地决定是否要交纳预约金，是否要参加开盘活动，以免造成抢购假象。

　　答复：在加强商品房预售管理方面，将采取以下具体措施：完善商品房销售方案备案制度，规定申请预售许可的开发企业要制定商品房销售方案，并到房产管理部门办理销售方案备案，销售方案须明确每一套房屋的具体价格；取得预售许可的开发企业在实际销售5日前，要严格按照政府明码标价的有关规定向社会公布商品房价格，并在10日内一次性公开全部房源，按照已备案的商品房销售价格对外销售；开发企业在销售过程中不能随意提价，需调整销售价格的，必须向房产管理部门重新提交销售方案，经审核备案后，才能按新价格销售。

　　提案四：“政企”合作建保障性住房

　　提案认为，“政企”合作的建设模式，是指政府将建设保障性住房的职能委托给符合条件的建设单位，由建设单位负担主要的建设资金，政府则按政策提供相应资金补贴，通过优惠土地容积率等政策弥补，共同建成项目中约定数量的保障房源，建成项目纳入保障性住房统一管理模式。

　　提案举例：假设A为政府，B为某破产国企，C为某企业。在目前危旧房改房政策条件下，B拟为职工改善住房条件，但自有资金不足；C有充足资金，且自身也有部分企业急需人才需解决住房困难。A以按政策给予相应财政补贴、在允许的范围内提高容积率为优惠条件，要求该项目除满足BC联合建设单位自有保障性住房需要外，配建相应比例的廉租房、公共租赁房等其他保障性住房；允许B以1∶1.3的比例享受产权置换，A则享有配建保障性住房的产权。

　　在此模式下，提案认为可实现ABC三方共赢：A花较小的现金成本增加保障性住房面积，B改善了住宅条件，C解决本企业人才住房问题，并从提高的容积率中获取合理利润。

　　答复：住房局认为这个建议具有较强的实践意义。“政企”合作建设模式是保障性住房建设的一种积极方式。目前，南宁市“政企”合作模式建设保障性住房的主要方式有代建、BT和BOT等模式。采取“政企”合作建设模式，能使社会资金参与到南宁市保障性住房建设中，有效缓解财政压力。

　　提案五：将政府保障性住房建设资金“变大”

　　保障性住房作为政府提供的一种准公共福利产品，在非逐利性或微利性甚至无利性的原则下，如何有效实现政府投入资金的良性循环？

　　提案认为，对于能够出售的保障性住房即经济适用住房，可通过政府贴息的信托产品融资，以扩大保障规模。比如假设政府有1000万元的建设本金，如果单纯投入项目，只能建小规模的保障性住房，但如果将这1000万元的政府本金转化为政府贴息，按5年期5%的年贷款利率计算，可以撬动本金4000万元，相应的保障性住房的建设规模也将增加4倍。

　　这样的融资产品发售，实际上是相当于为购房者提供了一笔无偿的购房贷款，充分体现对低收入群体的保障。目前的经济适用住房面积基本控制在60平方米以内，一套住房的成本大致会在12万元左右，如不用负担贷款利息，除去首付30%的比例，剩余的房款可在10年内回笼，因此融资的风险较小，而政府可通过这样的方式放大数倍投资效应，提高保障效率。

　　答复：住房局认为该建议具有一定实践意义，政府的保障性住房建设资金的投资效率可以大幅增加，能加快保障住房的建设。下一步南宁市将扩大保障性住房建设规模，构建多层次保障性住房体系，政府资金投入将增大，可考虑采用这种方式进行融资建设。