房产调控遭遇“天花板”？

　　日前，从正在召开的重庆市“两会”上传出消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台。至于具体税率，重庆市长此前曾表示，将对“高价房”收取1%的房产税。此外，据相关人士透露，“上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”具体方案可能会在今年全国“两会”上进行讨论后，才正式试点。

　　之前，房产税一度被认为是打击房价最后利器，但是随着逐步实施，我们会发现利器其实已经变钝了。首先，房产税试点推进的城市数量与规模低于预期。之前市场认为房产税试点应该以运作成熟度为标准，所以之前空转运行成熟的北京和深圳有可能率先实施，但这一预期最终落空。据此有分析认为，房产税试点选择是以相关城市主动申报为前提。鉴于多数地方政府并不愿意主动尝试放弃土地财政，因而如果房产税以地方政府申报为前提，也就意味着未来房产税试点推广不会很快，极有可能在犹豫中缓慢前行。

　　其次，房产税税率看似不低，比如重庆可能在1%、上海可能在0.8%，但由于最终被征税的范围大幅度缩水。重庆只针对高档商品房征收房产税，所谓高档的含义是指商品房平均价格的三倍以上。而上海可能出台的版本则是只对新增住房征税，而既有的存量住房或不会被征税。这样的征税范围，远低于之前无论增量存量全部征收，征收标准依照人均住房面积的政策预期。

　　由此可见，房产税的最终实施极有可能速度慢于预期，而力度小于预期。由此导致的结果就是，以房产税调控房价的预期难免会落空。如果说市场之前认为房产税是打压房价的最后一根稻草，那么既有的房产税实施方案意味着调控极有可能碰到了“天花板”，期望再出台新政策控制房价的愿望难免将会落空。

　　笔者很早以前曾支持用房产税代替土地财政，因为它不仅仅是一项税制改革，而是因为房产税有可能改变地方政府的财政收入格局。无须讳言，房价居高不下与地方财政土地依赖因素关联度极高。2010年全国120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，逆势同比增加50%。2009年土地出让收入为14239.7亿元，占当年地方财政收入的43.7%。市场预计，2010年全国土地出让收入在地方财政收入中的比重有可能进一步上升。

　　地方财政高度依赖土地出让收入，而土地出让金高低与房价高低呈绝对正相关，这就决定了地方政府很难对房价下狠手。之前笔者期望房产税的推出，能够以其长期稳定税收替代土地出让金，从而让高房价问题得以解决。但遗憾的是，“半吊子式”的房产税根本无法解决这一问题。事实上。房产税替代土地出让金最大难题就是过渡期地方财政吃紧问题，这就要求房产税必须要实现税源全覆盖。即便在税源全覆盖的情况下，房产税替代的过渡期也至少需要五六年时间。由于房产税无法实现税源全覆盖，因此在可预期的时间内根本无法替代土地出让金，地方政府完全有理由继续维持既有土地出让收入，中央与地方政府间的博弈成本也会大幅增加。就此而言，房产税落空很可能是大概率事件。此外，当调控政策遭遇到“天花板”之后，未来的房价会如何，此时谁也不敢再断言会止涨回落了。

　　□特约评论员马红漫经济学博士、上海第一财经频道主持人