异地买房遇限购令引退房之争 南昌现“退房潮”

　　日前，因受“房贷新政”的影响，外地人缪先生签订购房合同后却无法在南昌贷款按揭买房，在与开发商协商未果的情况下，缪先生陷入了“进退两难”的尴尬境地：首付款要不回来，贷款又通不过审核。

　　据了解，因实施新政策，陷入“两难”情形的购房者在全国屡见不鲜，更有购房者以新政是“情事变更”为由起诉到法院，但是，对于国家的新政策是否属于情事变更，无论是法院内部还是众多法学学者都有不同看法。

　　签订合同后遭遇“房贷新政”

　　缪先生在南昌市建设西路附近选定了一套期房，“84平方米的房子，价值50余万元”，去年9月17日，缪先生与南昌某房地产开发有限公司签订购房合同并付了16万元的首付。

　　“50多万元的购房款全部付出有困难”，缪先生拟向银行贷款按揭支付房款。不料，在购房合同订立12天后，2010年9月29日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》的“房贷新政”。

　　新政中明确规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。

　　缪先生没能赶上外地人在昌贷款买房的“末班车”。

　　缪先生懊恼地说：“贷不到款，我就同开发商协商退房，但开发商又不同意，说我违约首付款没得退。都好几个月了，事情一直没有得到解决。”

　　房贷新政能否成合同解除理由

　　1月4日，记者来到位于建设西路附近的某房地产开发有限公司，该公司的销售总监李先生告诉记者，房贷新政导致按揭不成并不能成为购房者解除合同的理由。

　　“开发商只是卖商品，没有帮购房者申请贷款的义务,如若是支付能力方面的原因，只能购房者自己承担责任。”李先生说，“为协助购房者办理贷款，公司特地为银行的工作人员在售楼处设立了办公地点。缪先生的购房合同是9月17日签订的，若他能及时按照要求提供相关个人资料，很有可能在新政实行前通过银行审核，但他没有做到，这才导致贷款因新政实施不能办理，该责任应由缪先生个人承担，不应由开发商承担。”

　　记者咨询银行相关工作人员得知，是否执行房贷新政，必须以贷款审批核准的日子为准。如果贷款申请在新政出台前只是递交但并未通过银行审批，只能以最新的政策执行。

　　房贷新政引发各地“退房潮”

　　实际上，缪先生因受房贷新政影响而退房并不是个例。

　　南昌市房管部门公布的期房退房数据显示，2010年8月，南昌市经公示的退房数量为8套，9月为12套，10月为13套，而11月退房数量则增长为45套，12月为20套。昨日，相关人士向记者分析，从退房数量上可以看出，银行新政的实施，无论是对本地购房者还是外地购房者都产生了不小的影响。

　　“从‘新国四条’到‘新国十条’，房贷新政频出，大量购房人被排除在预期放贷对象之外，一线城市随之涌现出蔚为壮观的‘退房潮’，二线城市也会逐渐加入其中。”该人士表示，因解除购房合同而导致的损失由售房者还是购房者来承担的纠纷也会随之增加。

　　据了解，2010年8月，北京市海淀区人民法院便审理了北京首例受房贷新政影响诉请解除合同的案件。北京市民李军(化名)因受“新国十条” (《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)的影响，贷不上第三套房款，无法履行合同。在与卖房人协商未果的情况下，他向北京市海淀区法院提起了诉讼，请求解除合同。在国务院遏制房价过快上涨的“新国十条”出台3个月后，北京市海淀区法院审结了此案。法院适用情事变更原则审理此案，最终李军胜诉，如愿地解除了合同，拿回了所有定金。

　　虽然，李军胜诉了，但也有外地市民因类似案件诉至法院，结果却恰恰相反，为此，有关法学专家指出，这是由于不同法院对“限购令”是否属于“情事变更”理解有异。

　　房贷新政引情事变更之争

　　[观点]1

　　属于可以预见的商业风险

　　那么，房贷新政是否属于情事变更呢？

　　对此，江西秦风律师事务所高正尉律师认为，房地产市场是高风险市场，政府对其进行调控，是为了平抑市场波动的正常举措。在现代经济社会，政府调控行为非常频繁，若把政府行为列为情事变更，容易导致情事变更条款的滥用。

　　“在绝大多数房屋买卖合同中，贷款并不成为房屋买卖合同成立的条件，买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款的两种可能性，买方在决定通过贷款方式支付部分房款时，应该预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形，房屋买卖合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同。”高律师说，“在全国房价普遍高涨的形势下，购房者应当能够预见到政府有可能出台宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，购房者对其买房行为的实施应有所取舍。而且房产新政也没有增加购房者的交易成本，对于房款的支付，购房者可以通过自身的努力去克服。”

　　高律师说，房产新政的实施不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生，并且对于房产投资者而言，房产新政应当属于其可预见的商业风险范畴，因此不能适用情事变更原则。

　　[观点]2

　　适用情事变更可要求解除合同

　　江西洪城律师事务所徐正律师表示，房贷新政满足了情事变更成立的条件，可以适用情事变更来解决。

　　“首先，政府是否出台打压房价的政策，只是一种可能性，是一种不确定的状态，在这种情况下，一般的购房者是很难正确预测出来。其次，就算政府要出台新政，但时间是不确定的。而购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在很短的时间内就能办理完按揭贷款手续，购房者有什么能力和义务去预见什么时间内会出台新政！再次，作为打压房价的手段，政府可选择的措施有提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例等方式。多种方式中，购房者有什么能力和义务要预测到政府恰好会采取自己‘中招’的那个措施？”徐律师说，“这三个不确定因素远超过一般正常人的预见能力，因而房贷新政的出台不应由购房者来承担应该预见的责任，房贷新政策应属不可预见的内容。”

　　“由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者未按购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因为新政的出台导致购房资金出现缺口，购房者却仍需按照原有情况履行合同，这对购房者来说是不公平的。当事人可以适用情事变更要求解除合同。”

　　[观点]3

　　是否适用情事变更视情况定

　　南昌大学法学院魏盛礼教授表示，房贷新政能否应用情事变更原则，应视实际情况而定。

　　“一般情况下我认为这次的政策变化不能构成情事变更，购房者不能因为贷款的紧缩而毁约不去购买。因为此时，购房者还是有贷款的可能的，如果不想贷款，就要按照合同的约定一次性补齐付款，如果不补齐要构成违约。”魏盛礼教授表示，“还有另一种情况，购房者一点款都贷不下来，比如他非本地户口，没有社保也没有户籍证明、纳税证明，这种情况来说我认为是可以适用情事变更原则要求解除合同的。”

　　魏教授进一步解释，收缩房贷提高首付在政策出台之前各大媒体都已经报道过会有此趋势，因此对于政策的出台大家是有预期的，不可能存在不可预见的情况。只有一种限制非本地人购房贷款这一块是出乎大家意料的，这是可以作为情事变更的。如果因为外地人贷款政策的原因导致按揭合同按揭不下来，买卖合同房款无法支付，这种情况下不可归责于开发商和购房者双方的原因，是可以解除合同的，也可以要求开发商来退还定金和首付。

　　名词解释

　　情事变更:

　　是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变异，致使合同履行异常艰难或合同目的落空。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。