2011年上海楼市供需依旧紧张 房价要跌很难

　　□去年底沪商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米

　　□投资客认为房产是最稳健的保值品，买卖双方资金聚集房地产

　　□2011年预计开盘住宅仅139个，同比减少48%，供需依旧紧张

　　房价有诸多因素影响，除了政策需要，房价也同时受到经济形势、货币价值、开发成本、市场供求情况、市场预期等方面的直接影响，因此，只有多方面调理顺畅才可能把价格稳定在一个适合的范围中，但目前看来这种理想的环境还未生成，因此房价要跌是浮云。

　　判断一：

　　调控年房价依旧在飞

　　“嘿，调控了一年，我家房子一平方米还涨了6000多元。”许久没有关心房价的小张近日点开二手房网站一查，去年4月自己在第一次调控来袭之时“顶风作案”买的一个14年房龄的小房子居然在半年内总价涨了30万。”小张乐滋滋地念叨。

　　事实上，近期年终盘点，大家发现自己的房子几乎都比年初涨了一些，有的甚至涨了50%。在限购令、限贷令打压下，2010年的上海楼市经历了一个典型的调控年，但房价仍在上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。

　　据了解，2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。尤其是进入年关，成交量出现大幅反弹。与此同时，年末上海商品住宅供应中，出现多个中高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源，官方网站“网上房地产”的报价也出现了一波明显的上升。

　　究其原因，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，这才导致12月上海商品住宅量价齐飞。

　　判断二：

　　大环境驱使资金押注房地产

　　“去年11月央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，达到了历史新高(18%)；另一个‘新高’则是10月的CPI同比上涨4.4%，这两项都表明，我国也许已经进入通胀时代。由于通胀压力不断增加，越来越多的手上有闲钱的投资者选择保值升值的房产投资。”上海正阳集团营销总监王士章表示：“豪宅是钱的物化，只要有钱人他们越来越有钱，豪宅市场就越来越大。目前中国富人的财富是不断增长的，并不是因为调控而减少，只要他手上的钱越来越多，他买豪宅的机会和买的豪宅会越来越多。王士章透露：自己目前负责的高端别墅中科大学村64阶因具有鲜明土地稀缺性正日益受到很多私营业主的青睐，“很多人都是原来经营实业的，甚至有内蒙和山西的煤老板把自己的矿关了，来上海投资地产。不少人在打听我们的开放时间和价格。”王士章坦言：“实业经济发展遇阻，开发资金来源庞大，而富人觉得房产是最稳健保值品，卖买双方资金聚集，造成房地产不热也难。”

　　事实上，不仅是国内对楼富人群体，海外机构投资者也对上海持续加码。来自仲量联行数据显示，2010年上海主要大宗交易的成交金额高达人民币342亿元，同比上升17.2%。这其中，境外投资者(包括来自香港的投资者)投资总额占全年总交易量的72%。此外，来自香港和台湾的私人资金也在2010年第四季度积极寻求合适的投资项目。“金融危机的影响已经逐步淡出，跨国企业入主上海保持着旺盛又持续强烈的需求。”仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼如是分析。

　　判断三：

　　2011年供需情况依旧紧张

　　并不是要刻意制造紧张气氛，一系列数据证明今年供需矛盾并不一定能得到缓解，相反，也许更为严重。

　　来自搜房网数据统计，2011年预计开盘住宅仅139个，同比减少48%。需要说明的是，由于目前仍有大量地块项目尚未确定开盘时间，不排除今年上市的可能性，另外还有不少在售的项目可售房源较多，可能会在今年加推。值得注意的是，在新开项目中，120平方米以上大户型约占60%，在上海星河湾、金地天御等大平层项目崛起之后，外环外公寓类的豪宅已经成为开发商们新的方向，这也从一定意义上预示着外环外楼盘均价的上涨。而四环五区的价格体系也肯定会有相应的提升。

　　从历史数据和国际经验来看，上海房价进入了新一轮供需矛盾和结构矛盾期。房改之后的上海楼市在2002-2005年的4个年份里出现了供应高峰，每年新建商品住宅的供应量在2500-3000万平方米之间。但自2006年供应量下滑到1587万之后，近4年来的新增供应量都只维持在1300万平方米左右。不过市场需求并没有因此减少。目前上海每年还是以10-30万外来人口新增速度在发展，对住宅的需求在5-15万套。

　　尽管去年12月22日，上海市政府基本制定了今年建设和筹措1500万平方米、供应18.5万套保障性住房，但业内人士坦言：假如政府需要把6成以上的土地用来做保障房，以保证中低收入者的基本居住需求，这样一来商品化的供应就会更加不足，改善需求者或只能以更高的价格买到住房，这样一来房价要跌真的很难，但在政策的利导下，应该可以实现平稳增长态势。

　　本报地产评论员 房蓉 皋静枝