国内老龄化来势迅猛 房企、险资掘金养老地产

　　养老地产作为新兴的产业，不仅吸引了万科、首创、保利等房地产开发企业的关注，纷纷在一线城市及周边布局，也成为保险资金青睐的对象。不过，养老地产在中国才刚刚起步，目前各方企业也正在探索养老地产在中国的合适的商业模式，为进一步扩张发展做准备。

　　多家品牌房企进军养老地产

　　上个月底，万科在北京的首个养老地产项目落户房山窦店。据悉，万科将在该项目中试点租、售两种养老地产模式，为万科养老地产的扩张铺路，并将养老地产模式植入中粮万科·长阳半岛等项目中。

　　此前，国内也有开发商在进行养老地产的尝试。在北京顺义潮白河畔，一个大型退休社区“东方太阳城”已成熟，社区内医院、老年大学、图书馆等为老人提供一个良好的居家养老条件。这种养老模式在国外已成熟多年，而在中国才刚兴起。

　　万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

　　据悉，除万科强势进军养老地产外，其他品牌开发商也是闻风而动，纷纷布局养老地产。

　　比如，首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米；保利地产、华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。在保利地产的2010年半年报中，养老地产被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

　　与房企同期“掘金”养老地产的，还有保险企业。据悉，泰康人寿首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，将于2013年至2014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。

　　此外，保险业巨头中国人寿也宣布了其计划进入养老地产的消息。

　　老龄化社会下的商机

　　随着中国社会老龄化率升高，养老地产也被看成是朝阳产业不断升温。众多企业也是看到其中的商机，提前布局。

　　中国老龄产业协会副秘书长郑卫表示：“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”

　　而毛大庆向记者表示，“人口拐点”对未来住宅运营模式影响巨大，首次置业比例将下降，而养老需求会迅猛增加。因此养老地产之于万科战略地位，将不亚于工业化住宅的地位。而10年后万科地产若要继续领先行业，一定不是靠卖现在类型的房子。

　　社会人口的变化，使得地产公司研究养老地产，而保险资金进入养老地产，则有着截然不同的原因和目的。

　　泰康人寿在去年成立专业从事养老社区投资与运营的子公司———泰康之家投资有限公司，运营旗下昌平小汤山养老社区项目。在成立仪式上，泰康人寿董事长陈东升表示，保险资金投资养老社区，可以将寿险产业链拉长20年至30年。作为一种崭新的商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务产品等，帮助泰康人寿实现了寿险服务“从摇篮到天堂”的品牌理想。

　　探索养老地产商业模式

　　养老地产区别于其他居住产业的显著特点是要提供各种满足老人需求的服务。因此在居住环境和建筑设计上，要符合老人居住和生活的需求和特点，还需要运营和管理养老配套设施。这些特殊之处要求养老地产前期投入大，后续服务也需要大量资金。

　　此前养老概念的住宅，都是以售为主，快速回笼资金。不过，开发商也在做多种商业模式的尝试。

　　保利地产董事长宋广菊表示，保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

　　毛大庆则表示，万科在北京试点的项目，利润并不是最重要的，重要的是探索突破养老地产的成熟运营模式。而万科则试点租售并举的模式，具体的方案也需要进一步研究。

　　保险业资金投资养老地产则没有资金方面的障碍。“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”陈东升表示。

　　中央财经大学教授郝演苏告诉记者，由于政策的限制，保险资金建设养老地产，只能自持出租。客户入住养老社区，相当于一次性销售了10年的期交保险。刚开始可能买这种保险的人不会太多，那就先对外出租，成为保险产品后，到期兑付就可以入住养老社区，与买养老保险领取保险金是一样的道理。

　　目前，泰康人寿的战略是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。(记者 袁玥)