“调控”仍将是2011年房地产业主题

　　房产税、保障房、加息……山雨欲来风满楼。楼市的2011，注定是波澜起伏的又一年

　　陆川新片《王的盛宴》1月即将开机，而南京楼市的《王的盛宴》同时揭开面纱。这是2011的一部年度地产大片，将忠实记录2011南京地产大腕云集、群雄逐鹿的真实场景。

　　新年伊始，“王的盛宴”刚刚开席，表面上歌舞升平，一派祥和气氛，内里却剑拔弩张，战争一触即发。传言中的重庆、上海等地的房产税终于要“靴子落地”了，1000万套保障房也将冲击楼市。毫无疑问，“调控”仍将是2011年房地产业的主题。除了房产税，这一年国家还将会用哪些手段来整治高温的楼市？加息等金融手段今年还会有几次？

　　这一年的楼市，注定将是大风起兮云飞扬。

　　2010年，面对疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，连续两轮调控的涉及面之广、力度之大前所未有。在严厉楼市调控的背景下，2010年的楼市结束了2009年末交易炙热的局面，然而，调控在遏制房价上涨方面的效果却不尽如人意。

　　对于居高不下的房价，近期从中央到地方都表态将继续调控。2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。

　　住建部部长姜伟新也明确表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨”，并表示正在储备新的调控政策。

　　进入2011年后，国土资源部10日再次重申将重拳整治违法违规用地，对于74个城市在土地例行督查中发现的闲置土地问题，限期在一季度全面完成整改查处。另外，有消息称，与闲置用地相关的部分企业已被“禁贷”，业内人士普遍认为，第三轮调控已经箭在弦上。

　　房产税开征即将破冰

　　2011年开局没几天，此前一直停留在各方猜测中的房产税改革，终于迈出了重要的一步。11月9日重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税，同时可能涉及存量房市场。

　　重庆等地房产税“靴子落地”的新闻立刻引发各界热议，著名评论员叶檀认为房产税将会对楼市产生立竿见影的影响，“投资性或投机性购房者持有成本将提高，利润减少或无利可图，无人高位接盘，房价自然下跌。”也有不少专家对房产税的作用持保留态度，认为房产税对抑制房价的作用仅仅是短期的，更大程度上仍旧是对购房者心理预期的影响。

　　无论房产税如何征收以及效果如何，对于酝酿已久的房产税改革试点终于进入到实质性的实施阶段，社会各界普遍认为此举意味着调控的深化，对中国房地产的健康稳定发展意义重大。

　　金融信贷政策继续从紧

　　回顾2010年的两轮调控，新政的诸多方面都瞄准了资金方面。年内央行连续六次上调准备金率，更在圣诞节当天突然宣布再次加息，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这也是去年12月初中央宣布要实施稳健货币政策后的首次加息。

　　有了这样一个“圣诞礼物”，2011年会不会再加息的问题似乎不再是问题，而到底要加几次息才成为真正的悬念。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，政策紧缩操作明显提前，今年一季度有可能呈现“三率(准备金率、利率、汇率)齐发”的调整格局。

　　在抑制投机方面，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发贷政策、预售资金监管等等，都有调整的空间。

　　此外还有报道称，作为调控“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收契税、别墅房按照总价的6%征收契税。

　　银根持续收紧对于开发商来说无疑掐住了他们的致命咽喉，开发商即使自有资金充裕，恐怕也难以支撑多久，降价的压力进一步加大，而对于买房人来说，信贷政策继续从紧，造成购房成本增加，势必会抑制一部分的购房需求。

　　1000万套保障房冲击楼市

　　在去年出台的一系列调控中，中央抑制高房价、改善民生的决心有目共睹，除了从房贷等环节挤走泡沫之外，更是祭出了旨在解决楼市根本问题的一招：增加楼市保障房的供应量。

　　去年年底，中央政治局会议在研究2011年工作时，“加大保障性安居工程建设力度”赫然在列。紧接着住房和城乡建设部发出通知，宣布2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，并将于近期与各省级政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。

　　1000万套的保障房上市，其面积几乎相当于2010年全年的住宅交易量，这一举措进一步体现了政府在解决住房问题上的“双轨”模式逐渐明确，而保障房的大量推出对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。

　　资深影评人预测

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，住房政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，而住房政策不确定必然会导致住房市场的不确定。住房政策不确定主要分为两个方面。一方面是对于打击住房投机炒作，尽管政府能够使用的政策工具不少，但是会采取哪些政策工具是相当不确定的，而采取不同的政策工具所产生的效果是不一样的。其次，差别化的个人住房信贷政策如何执行，该政策执行情况决定了住房市场投机炒作是否会挤出。

　　王健林

　　用地将变得更加昂贵

　　大连万达集团董事长王健林日前说：“未来10年，在经济发达地区，我觉得房价没有下降的可能性。”王健林表示，仔细观察中央文件没有一次说要降低房价，都说抑制房价过快上涨，其实是防止房地产泡沫过高，慢慢等其他经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。他透露，目前土地征收条例正在讨论，很可能“两会”前后会通过，一旦通过以后，将来用地将会变得更加昂贵，“土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以我估计成本下不来，房价也不会下来”。

　　王石

　　房价上涨幅度合理即成功

　　近日万科董事会主席王石再次对媒体表示，房价上涨幅度能控制在合理范围内，调控政策就是成功的。他认为，目前一线城市的房价已令普通民众难以承受，需要继续对投资投机购房进行抑制。最后，王石一如去年般发出泡沫警示：“如果抑制不住，我非常担心，一旦泡沫破裂，日本的昨天就是中国的今天。”

　　赵汉忠

　　涨了近十年的房价可能出现拐点

　　星浩资本CEO赵汉忠认为房产税对房市的威力不可小视，尤其是心理层面的影响。对很多套房的人来说，未知的恐惧或多或少要找时机抛出自己并不着急抛出的房产，以便规避被税收的风险，对于还想买房准备抵御通胀风险或改善居住条件等等，可能要认真考虑一下被税收的风险，而压抑自己马上去购买中意房的冲动。时下正逢房价的高点，所以并不是购房的好时机，如果通胀不加以遏制，涨了近十年的房价终究会在两三年内出现拐点。　　本报地产评论员 刘莉