楼市调控效果显现 房价面临上涨压力

　　房价环比情况更能反映房价的最新变动。国家统计局1月17日公布的数据显示，去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，已连续四个月环比上涨。近期房价环比的上涨，究竟意味着什么？

　　“去年最后几个月房价环比上涨，显示未来房价还是有上涨的压力。”接受本报采访的交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉记者。同时他也表示，对于普通百姓来讲，没有看到房价的下跌，就认为房地产宏观调控没有起到作用，这是不确切的。

　　去年4月份，我国掀起房地产宏观调控严厉之风，“十一”前后再次挥出房市调控组合拳，显示出房地产宏观调控之手一直未放松。“去年从年初到年末，房地产市场宏观调控力度史无前例，无论从调控的幅度还是从政策出台的频率来看，调控力度是相当大的。”唐建伟说：“目前来看，房地产宏观调控对市场已经产生了一定的影响。我国房地产宏观调控的目标是遏制部分地区房价过快上涨的势头，当前来看，部分地区房价过快上涨的势头基本得到抑制。”

　　从12月份“国房景气指数”的回落中，进一步显示出房市宏观调控效果正在显现。同时，房地产开发企业资金来源的日趋紧张也显示了这一点。

　　在看到房地产宏观调控政策效果显现的同时，我们也发现，虽然在严厉的调控之下，去年全年房地产开发投资却一直保持着较高增速，远高于全社会城镇固定资产投资增速。这其中，不乏有国家加大打击囤地、捂房惜售，从而促使房地产开发企业加大开发力度的因素。同时，去年我国加大了保障性住房建设的力度，也是支撑房地产开发投资保持较高增速的一个重要原因。

　　综合多方面的因素，唐建伟表示，预计2011年房地产开发投资将有所回落，但是回落的幅度不可能太大。

　　房地产开发企业的资金状况，与房地产开发投资有着紧密的关系。虽然自从去年我国加大房地产宏观调控力度之后，房地产开发商不断声称“不差钱”，但是随着时间的推移，他们的底气似乎越来越不足。“从房地产开发商的资金来源来看，他们受到一定的限制。”唐建伟说：“包括银行贷款、订金及预收款、按揭贷款、近期都出现回落，显示近期开发商资金来源不会太乐观，这将影响房地产开发商开发投资的冲动。”

　　利用外资增速的大幅上升，也显示出在融资面临压力情况下，房地产开发企业面临的一个抉择。唐建伟分析认为，在其它融资渠道受到抑制的情况下，房地产开发企业肯定会依靠外资。另一方面，当前人民币在升值，外资也有投资中国房地产的冲动。当前A股市场，无论房地产开发企业上市还是融资需求都受到抑制，这对于房地产开发商而言，唯一走得通的渠道是到海外上市，或者获得海外机构投资。因此房地产开发企业利用外资的增速明显上升，但是这也只是一个途径，并不是所有的房地产开发商都能够获得这方面资金的支持。

　　去年总体来看，房地产开发企业虽然资金方面面临一些压力，并且近期房地产开发商的资金链呈现越来越紧的趋势，但是正如唐建伟所言：“由于前两年房地产销售火爆，为房地产开发企业积累了不少资金，所以2010年房地产开发商还挺得住。”

　　今年房地产开发商的资金链将会面临何种局面呢？唐建伟预计，到2011年上半年或中期以后，会有部分房地产开发商在资金来源方面受到较大的压力。因此，房地产开发投资就有可能出现回调，但是回落的空间也不会太大。因为今年保障性住房的目标比去年增加近一倍，由去年580万套增加到1000万套，这将会对房地产开发投资形成一定的支撑。当然，1000万套保障性住房年内面市的可能性较小。由此可知，资金压力和供给压力，都会使得地方政府的积极性受到一定的影响。

　　此外，从目前我国政府的一些举措来看，尤其是近期房产税推出试点的信号已经明确，房产税“靴子”即将落地。从这些措施来看，2011年房地产调控还将从紧。继续趋紧的房地产宏观调控，将会对房地产开发投资产生重要的影响。

　　对于未来房价的走势，从近期房价环比上涨，可以看出今年房价仍面临上涨的压力。当然，今年也存在抑制房价过快上涨的有利因素。唐建伟告诉记者：“从房屋施工面积和房屋销售情况来看，2011年上半年会出现新的供应增加的状况，对房价的上涨形成一定的压力，对于控制房价上涨是一个有利的因素。”

　　唐建伟还表示，从中期来看，随着中国城市化进程的推进，以及居民收入的增长，房地产市场的刚性需求仍然较大。部分投资性需求也可以看作是一种刚性需求，因为目前中国投资渠道有限，对于一些拥有资金的人来讲，投资也是一种刚性需求，这些需求对整个房地产市场都将起到支撑作用。

　　房地产宏观调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投机型需求，因此受到调控影响的大多集中在一线城市，那么未来二三线城市以及中西部地区的房价是否仍有上涨的空间呢。

　　唐建伟表示，中西部地区城市化进程慢于东部地区，从房价收入比来看，房价的泡沫比较小，比东部地区要好些，未来中西部地区房价上涨的空间还是比较大的。

　　看来，未来房地产市场分化有可能是一大趋势。 (庞东梅)