土地使用权到期“无偿收回”让买房成博傻游戏?(2)

　　疑问：70年后，哪里安放我们的房子

　　最近，上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定，在土地使用权期满之后，由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。

　　上海市的这些规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。这个规定引发了《物权法》之后，民众对于“70年”的新一轮焦虑。

　　70年之后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑：是续期，还是收回?是有偿续期，还是无偿?最后并无结论。但起码，在土地使用权期满之后应当自动续期这一点上，是达成基本共识的。《物权法》由此共识规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”唯一没有明确的是，续期是无偿，还是有偿。

　　“70年”引发的第二轮焦虑是2009年三月，一份流传的名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。显然，该征求意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定。

　　上海市由出让人“无偿收回”的规定，倒退回《物权法》出台前。在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

　　这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

　　为什么上海市罔顾法治和理念的进步与变迁，公然做出既违背现有法律的基本精神，又让民众焦虑的明显倒退的规定，实在令人百思不得其解。

　　由“70年”引发的焦虑已由一个法律事件演化成一个影响中国社会未来的公共事件。高地价导致的高房价已让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑?

　　在高房价已严重影响社会和谐的情况下，无论是法律层面，还是政策层面，都不宜用“70年”大限这样的问题来刺激民众。一些地方政府在土地资源衰竭的情况下，很有可能将“70年大限”之后的续期看成土地财政一个新的增长点，要么无偿收回，要么高价续期，这是民众无法接受的，更会影响民心的稳定。

　　公众期待，尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后“土地无偿续期”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。地方政府即使要“有偿续期”，也只能是象征性收费，不能再度造成民众负担。眼下，建议有关部门和上海市，重新评估和纠正这个明显违背《物权法》原则的做法，抚慰民众的焦虑。(新京报社论)

　　观点一：土地使用权期满后要慎言“无偿收回”

　　建筑作为土地上的附属物，所产生的房产所有权与土地使用权之间的冲突应该如何处理，一直悬而未决，《物权法》有期满自动续期的规定，但却要面临地方政府的挑战。上海的这种规定，虽有可能是为解决土地出让制度的一个尝试，或是为了房产税向物业税转化所做的铺垫，但如果不能在法律的层面上给予确定，恐怕会引发社会的不安定，也会颠覆现有法律的权威性。

　　在《物权法》出台之前，有关土地使用权与地上附属物产权之间的关系，就一直争议很大。而《物权法》正式出台之后，对这一问题只做了很含糊的表述，并未对房屋产权在土地使用权过期之后的权利给予明确规定。但随着时间的推移，越来越多的住宅、商铺将面临这一问题，所以应当及早解决。

　　建设用地使用权，从字面上就可以看出，它是用于建设，而如果在使用权到期之后，不能重新进行建设，也就失去了价值。所以，土地使用权期满后该如何处理地上建筑的问题，不但事关建筑产权所有人，也与土地产权所有人的利益非常密切。而作为土地产权所有人的政府，自然会倾向于保护自己再次出卖土地使用权的办法。但是，作为利益双方中的一方，政府就此问题进行规定，还是犯了既当裁判又当运动员、既当原告又当法官的毛病，会引发更多的与民争利行为。

　　根据国土资源部的公开数据显示，“十一五”期间，我国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入高达7万多亿元。而土地出让金是预算外收入，在地方财政支出预算中的比重越来越大，地方政府成为房地产市场蓬勃发展的最大受益者。但土地是有限的，如何把利益最大化，也是地方政府所需考虑的问题。近年来城市建设用地价格飞涨，就与地方政府一方面大面积拆迁以扩大“刚需”，另一方面严控土地供应有关。即使再严格控制，按目前的土地供应速度，如果不进行越来越频繁的拆迁，剩下的土地也供应不了多少年。在土地价格越来越高的情况下，拆迁补偿也越来越高，而这种土地使用权到期无偿收回的规定，无疑可以大幅降低拆迁成本。

　　不过，土地使用权到期无偿收回的办法，对于购房者来说，就使得购买房屋产权失去了意义，因为最多只是70年使用期，而使用期内还要面临交房产税等一系列风险。从部分业内人士的分析来看，有可能未来取消土地出让金，而以物业税的方式收取土地出让金。但这毕竟只是一种猜测，在土地财政、官员任期考核等状况没有实质改变的情况下，地方政府也不会轻易放弃出让金这块巨大的收益。

　　家乃安身立命之所，而一旦家只能是一个租来的房子时，将对国人的情感形成巨大的冲击，也将改变国人对法律保护财产权的认识。所以在土地使用权期满之后该如何解决的问题上，要慎之又慎，应该由全国人大在妥善考虑各方利益的情况下立法解决。