广州暂未跟进土地“出让期满后无偿收回”

　　记者赵燕华报道：昨日地产股大幅跳水，多股跌幅逾6%。除了上周五晚宣布存款准备金率上调的影响，主要还是因为另一则隐性重磅消息引发地产股跳水，即上海规定房屋70年产权到期无偿收回。有分析认为，该规定在全国绝无仅有，有主动平抑地价房价过快上涨压力的意图，也是上海政府对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。

　　不过，此新规是否违反《物权法》再度惹起争议，也有分析认为不可能大面积铺开。据羊城晚报记者了解，目前广州或其他地方并未有跟进动作。

　　上海首吃螃蟹

　　1月5日，上海市土地市场迎来今年的首次拍卖，出让嘉定区的4幅地块，在《国有建设用地使用权出让预申请须知》里均新增了“出让合同信息”一栏。其中第9条规定：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在上海市历来的土地出让中尚属首次。

　　值得注意的是，这4幅总计12.97万平方米的土地，一共只卖出了6.9亿元。在四幅用地中，楼面地价最高的仅为3633元/平方米，其中一楼面地价更低至2528元/平方米，而去年上海住宅用地的平均楼板价是6632元/平方米，商办用地的平均楼板价是7733元/平方米。

　　据了解，上述嘉定区4宗地块实行的土地使用权到期后处理新规并非特例。2010年9月21日以后公开预申请的土地(包括住宅性质用地和非住宅性质用地)，均在预申请文件里新增了“出让合同信息”，明确了土地使用权到期后的处理办法。但各个区县公布的处理办法却并不一致。有些是“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”，有些则是“土地期满后由出让人无偿收回”。

　　土地使用权到期后究竟如何处理？近年来业界颇多争议，但均未有定论。多位业内人士均认为，上海市此次成为首吃螃蟹者。

　　新规是否违反《物权法》？

　　长期从事土地研究的易居分析师付琦从法律角度指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能和国家规定的一些法律法规产生冲突。2007年10月1日起施行的《物权法》就明确规定：“住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。”

　　广州市国土房管局相关负责人昨天接受羊城晚报记者采访时表示，广州至今没有对住宅用地满70年后如何处理作出过明确规定，也暂时没有打算在土地出让合同中增加使用年限期满后如何处理土地的条款。这意味着广州将要出让的住宅用地暂时都不会有“无偿收回”、“带补偿收回”等条款。在他看来，上海的做法并没有违背《物权法》，《物权法》只是明确可以续期，但未明确是有偿还是无偿续期。但如果政府部门在土地出让合同中约定了土地70年后无偿收回，就可以依照合同约定来执行，两者并没有相互冲突。

　　国泰君安分析，本次上海试点的“土地使用权到期后无偿收回”，有主动平抑地价房价过快上涨压力的意图，也是上海政府对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。“我们判断，本次上海地块是极为特殊的个案，不可能大面积铺开。如大面积铺开，则地价将会一次性下沉，并将对政府当期的土地收益产生重大负面影响，是地方政府‘不能承受之重’”。

　　买房=缴纳70年租金？

　　业界还有观点认为，此次上海市的新规，在一定程度上与当前政策调控相配合，有更深层的市场意义。“土地出让期满无偿收回，这就相当于缴纳了70年的租金。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，该办法会扭转大家的置业观念，70年后房子会被收回去，仅仅实现了居住功能，淡化了投资房地产的保值、增值功能。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄质疑：“这个规定很刺激，要是以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房？谁敢投资跟地产有关的东西？”

　　有港资开发商评价说：“这个是政府与开发商的合同，开发商最后将房源卖给了小业主，小业主却对此完全不知情，如何执行？真要起到作用，应该写在售房合同里还差不多。”

　　不过，广州市国土房管局相关负责人则认为，“如果在土地出让合同中约定了这一条款，那么土地上建设了商品房卖给了小业主以后，小业主的房屋也要按原来土地出让合同中的条款来执行，也就是说，这些房子满70年后就得无偿收回了。”记者赵燕华报道