土地期满无偿收回并非针对住宅地(3)

　　法律释疑

　　国土部08版土地出让 合同范本相关条款

　　第二十五条 使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

　　住宅建设地使用权期限届满的，自动续期。

　　出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

　　第二十六条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物，构筑物及其附属设施，按本条第　项约定履行：(一)由出让人收回地上建筑物，构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；(二)由出让人无偿收回地上建筑物构筑物及其附属设施。

　　第二十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

　　暂时定心

　　这个规定不针对“住宅用地”

　　看这三个条款，通俗解释应该是这样的：1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

　　可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一，非住宅用地，二，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的“土地转让期限未到，不得收回”的条款。

　　忧心再起

　　“自动续期”后仍有三大隐忧

　　可以看出，“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件(如没有申请续期，不适用住宅用地等)，所以引发了全面的担忧。事实上，第一财经日报的原始报道中，就已经提出了“不含住宅用地”的意思，在许多转载中该说法被有意无意忽视了。

　　不过，在澄清了上海的“冤枉”后，却容易引起更大的焦虑：原来全国都是这样办的！而且这三个条款中，关于住宅用地70年期满后怎么办，至少有三个关键疑问没有解释清楚：一是“自动续期”后，是否还要再付一次土地出让金？二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功？三是，“转让期限未到不得收回”的条款中，也附带了一条尾巴：“社会公共利益需要”的“特殊情况下”，政府可以收回土地和建筑，但要给予市价补偿。

　　显然，这些没有解释清楚的三个关键疑问，正是法律衔接的漏洞所在，却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。

　　法律回溯

　　确实不是“挑战物权法”

　　就这三大疑问，本报记者询问了众多相关部门和专家，得到的答复都是“很复杂，目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示，这个问题“超出了我们现在的智慧，还是几十年后后人来解决。”

　　不过记者查阅到，2008年这个新版合同出台后，国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章，对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释，出台这个新版合同，本来目的就是去适应《物权法》的。

　　根据该文章的法律回溯，最初关于“届满收回”的法规，是1990年实施的国务院55号令第40条规定：“(土地)出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”，由于当时商品房制度还没实施，房子都是公家的，所以这个规定简单规定“全收回”。

　　而随着商品房制度的建立，经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令“连房带地全收回”规定，做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且对“未申请续期”或申请续期未获批准的情况下如何补偿，没有任何提及。

　　2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　所以，这相关届满后土地如何续期的“三条款”，恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》，结合《合同法》的基本原理作出的，虽然说确实还留了漏洞，但说它“挑战物权法”，并非事实。