土地到期无偿收回系误读 专家称不针对住宅用地

　　“土地到期无偿收回”原来是误读

　　-有关专家解释：“到期收回”不针对住宅用地

　　-住宅用地“自动”续期，是否受“公共利益”制约仍不明确

　　1月14日，上海《第一财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文，文章称，记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地“预申请须知”中，出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定，而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。文中记者强调，“这些规定在历来的土地出让中均属首次”。

　　对此，众多买房人感到害怕：按这样的理解，我们买的房子，在几十年土地使用期限满了以后，连土地带房子不就会被无偿收回了吗？那我们买房子的钱到底是买了房子，还是付的租金？

　　第二天，各大网站和媒体纷纷以“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”为题目进行转载，引发众多媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“与民争利”……

　　记者调查发现，这并非上海“地方新规”，而是国家普遍施行的。规定的实质也非“一满就收回”这么简单的一刀切。

　　记者 陈富勇 采写 部分内容综合扬子晚报

　　记者调查：

　　“上海新规”

　　在全国普遍施行

　　1月17日，也就是这条消息见报后的第一个工作日，上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》作出解释。解释中特别以黑体字标明，所谓“出让期满无偿收回”，是针对“出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式”。不过，这一通知还是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解释。

　　上海作为一个开发前沿城市，难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定？记者查阅了南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本，也发现了相同规定，文字叙述一字不差。

　　最终，记者找到了来源：国土资源部。2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七条到第二十九条完全吻合。根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款。

　　专家解释：

　　“无偿收回”

　　不针对住宅用地

　　重庆容磁地产总经理王雪松对这三个条款进行了通俗解释：

　　1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。而住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。

　　2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。

　　3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

　　可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一、非住宅用地；二、用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的“土地转让期限未到，不得收回”的条款。

　　王雪松强调，就算是申请续期因“公共利益”未获批准，地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值依然会获得赔偿，并不存在无偿收回的说法。

　　难题未解：

　　“自动续期”

　　仍有三大隐忧

　　不过，在澄清了上海的“冤枉”后，却容易引起更大的焦虑：原来全国都是这样办的！而且这三个条款中，关于住宅用地70年期满后怎么办，至少有三个关键疑问没有解释清楚：一是“自动续期”后，是否还要再付一次土地出让金？二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功？三是“转让期限未到不得收回”的条款中，也附带了一条尾巴：“社会公共利益需要”的“特殊情况下”，政府可以收回土地和建筑，但要给予市价补偿。

　　显然，这些没有解释清楚的三个关键疑问，正是法律衔接的漏洞所在，却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。

　　土地到期

　　重庆最快2040年面对

　　据记者了解，与全国大多数城市住宅70年的出让期限不同，重庆目前土地出让年限是住宅50年，商业40年。“这样的政策已经执行了10年。”有关人士称，国家只是规定了土地出让时间的上限，没有规定下限。十年前，重庆的土地出让年限也是住宅70年，商业50年，至于为何如此改变，目前无人能说清楚。

　　照此计算，重庆商业用地最快将在2040年面临土地出让期满的问题，住宅将在2050年面对这一问题。“有的楼下是商业用房，楼上则是住宅，不晓得会不会形成混乱？”也有市民提出担心。