房企融资“突围”寻求基金类信托

　　2010年房企“不畏”调控，除市场火热外一大原因就是强劲的房地产信贷。但除此之外，房企在国内证券市场融资普遍受阻，从IPO、再融资到资产重组实际已经停滞，丧失融资能力。

　　而在调控持续趋紧、国内信贷渠道收紧的大势下，近期银行也开始以更活跃的姿态参与到开发商的多元化融资中。

　　现象

　　房企寻求基金类信托

　　“我们正在和民生银行合作，想以基金的形式为北京的一个项目融一笔钱。”一家开发商告诉记者，初步的考虑规模在2亿元左右，基金以项目合作开发形式占股20%。上述开发商高层表示，该公司销售额2010年有望首次突破百亿，目前正处在快速扩张时期，资金充足与否决定了企业的发展速度。

　　虽然房企融资多元化的话题已经谈论多年，但除了卖房外，房企融资还是那“三板斧”，银行、信托、基金。业内人士告诉记者，此前国内银行对开发商的业务相对简单，主要是开发贷款，而随着2011年信贷总量缩减，房地产更成为监管焦点，一些自主性较强的银行开始为自己无法放贷的客户“量身定做”融资方案。

　　“合作一定会有金融产品上的创新。”上述开发商表示，“我们和民生银行还在沟通，不知道最后能否成功”。据介绍，目前关键点是必须满足银监会相关政策的规定，同时将金融风险减小。

　　民生银行地产金融事业部市场总监叶天放也证实双方处在探讨阶段，而具体产品类型“应该会考虑以信托模式发行”。

　　“虽然都是为开发商融资，但信托比私募基金容易操作多了。”一位银行业资深人士表示，目前政策规定，国内银行不得以私募基金发起人和管理人形式出现，只能充当基金募集的中介，以及担任财务顾问、资金托管等。

　　至于为何绕开信托公司而找到银行做合作主力，上述银行人士表示，目前房地产信托被银监会严密监管，而银信合作中一贯以银行为主，信托为辅，“毕竟买家还是银行的储户”。他推断，房企和银行合力应该不是单为了发一个信托，“很可能是一系列的合作，银行由于额度关系或其他原因无法放贷，以信托模式让银行高端的私人用户入股，有了股本后再找银行放贷，水到渠成”。

　　原因

　　监管严密卡住融资

　　“其实开发商都想做贷款，成本最小。目前信托利率在12%—14%，私募股权没有25%不会投。现在开发商资金链都还过得去，而且外资被限制，人民币基金很少能募集起来，所以市场上做私募股权的案例不多。”上述业内人士表示，当前最大的问题是监管部门对房企在国内除了银行外的每一个融资环节都设置了障碍。

　　记者从民生银行得到的数据显示，今年前三个季度，A股市场IPO融资金额高达3981亿元，增发、配股等再融资为1477亿元，但没有一笔房地产企业融资，借壳上市这条路径也被证监会明确叫停。诸多房企卡死在借壳路上动弹不得，而已上市企业增发也迟迟未能获批。

　　同期，房地产信托市场开始为房企输血。普益财富的统计数据显示，2010年共发行房地产类信托产品397款，成立规模达1210.62亿元，同比增长两倍。随着信托火热，去年监管部门多次颁布监管文件，将房地产信托贷款门槛抬高，并对银信理财合作进行严格限制，更对信托公司引入净资本监管。

　　在今年信贷继续持续紧缩的政策背景下，无论是房地产私募股权基金，还是信托集合产品都仍将发挥银行贷款补充的重要作用。从操作性上，业内一致认为还是基金类的信托(“资金池”在先，项目投资在后)更有可行性。

　　这也是为何开发商找到银行寻求合作的根本。上述银行内部人士表示：“银行的私人理财客户最多能接受的时间是3年，钱必须快进快出，以基金类信托投资地产的项目合作开发将成为主流。”(记者 自曾晖)