贾康：房地产税并非仅针对高房价

　　征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是考虑为全局改革配套。1994年形成的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。房地产税成为地方税体系的支柱，将使省以下分税制由不易落实变成可以落实，使地方政府短期行为得到制度性校正。

　　关于房地产税争议较多，既然不能一下子全局铺开，也不能在一线城市一起铺开，那么就要考虑比较便捷的、在少数城市先行先试的改革路径。因此，不同地区存在方案差异也是必然的，不能要求所有试点地区都是一个方案。重要的是应该先建一个基本框架，然后让社会各界来共同探讨改进。

　　□贾康

　　关于中国房地产调控问题及房地产税等问题，现在整个社会都非常关心。我觉得应该更理性和严肃地讨论这个问题。从全局视野来看，推进房产税试点应是我们正在进行的新一轮房地产调控当中不可或缺的制度内容。

　　建立保障轨 放开市场轨

　　本次宏观调控与房地产调控新政正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让政府的归政府，市场的归市场。政府在房地产这个领域中，要明确认识到有“两轨”，一个是保障轨，一个是市场轨。最高端的层面应该是由政府统筹来管理，设计好一个总体的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，在整个辖区通盘规划里，要把所有的相关事情考虑好，包括这里面的住宅怎么建，从廉租房到公租房和长租房，到一般商品住宅，到高端住宅。这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层规划。在下一层面，保障轨上，政府首先要管托底，这个底首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领的公租房、长租房。如果能让居民收入低端和收入夹心层“住有所居”，可以满足这样的保障性需求，那么政府在市场轨上就不用紧盯着房价，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。政府还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，同时也包括引导民间资金参加建设保障房。

　　房地产税为全局改革配套

　　对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府要在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有钱的人自己来做选择。另外管规则的后面还要管收税，除了在交易环节征税外，同时还要在保有环节收税，而这恰恰是我们过去制度的缺失。在考虑市场经济发展和和谐社会大前提下，调控的力度不论如何“史无前例”，但在信贷手段、行政手段之外都离不开改革深化、制度建设、法制进步和不动产保有环节税收制度这样的内容。

　　这样一个视野之下，我们简单勾画一下：为什么住房保有环节需要有房产税？财税制度改革是密切关系全局的，我们迫切感觉到，1994年形成基本制度框架的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。

　　在现实生活里面有一个非常突出的问题，即在省以下的地方范围内，如何打造地方税体系？我们现在还看不清楚现实生活中地方税体系的模样，但是我们应该考虑怎样使之合理化——一个重要支柱就应是房地产税。所以在一定意义上说，征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套。

　　地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入支柱首推房地产税，因为它可以使地方政府内在地形成一种物质利益的合理引导：地方政府只要专心优化投资环境，提升本地公共服务水平，其财源建设就可以随着政府职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房地产税可以发挥的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。房地产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不能落实变成可以落实，使地方政府短期行为得到制度性校正，这是真正可持续的长效机制。

　　制度安排关键要

　　促进供需动态平衡

　　当然房地产税还要有其他税制来进行配套改革，这里要强调，房地产税改革是不可或缺的，对房地产市场也是正面效应，显然会在房地产供需双方行为合理化导向上，形成经济参数和税负约束，以促进房地产业健康发展。

　　我认为房地产总体的矛盾可以从供需关系上来理解。首先一条制约是自然垄断的地皮。有人说就是由于地方政府形成了对土地的垄断，抬高地价进而提高房价。我认为这种认识其实是不成立的。设想如果不是地方政府拥有土地所有权，任何别的主体，包括私人管理，也一定是垄断的(最典型的垄断案例是日本成田机场，半个多世纪了，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，他那里的地价高不高？高得无法想象，政府用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来)。所以这个问题是一个伪命题：说是地方政府造成了垄断，其实不对，这里的真问题实际上是面对自然垄断，如何在合理规划之下，怎样形成适应各社会阶层的有效供给。最基本的问题首先是在引导需求方面，但最重要的关键点是促使供需动态平衡的制度安排问题，即有限供给制约下的需求运行机制如何合理化。地方政府即使真的把地价压低，开发商也不会必然将房价压低，供不应求情况下，这样的房子本可以卖出很高的价位，那么哪个开发商会按低价卖房？他肯定随行就市，卖个好价钱，地方政府压地价的行为等于是增加他的暴利空间。这个道理应该说清楚。

　　房地产税将持续发挥正效应

　　现在展开分析住房的需求及房地产税的效应。需求的第一种类型就是买了房以后自住。有房地产税后，人们大多会考虑实惠转而购买小一些的户型，这种中小户型需求的上升，正好符合科学发展观的要求：集约利用土地，缓解地皮这种最稀缺资源所产生的制约矛盾，财税制度的正面效应首先在这方面可以有很好的体现。

　　第二种需求是囤房，认为存钱不如存房子。房子在我手上，我买的就是养老保障。但是如果有了保有环节的税，房主就会考虑，既然房子是空着的，那么就可以租出去对冲税负压力，这样整个社会没有增加一分钱实际投入，一下子提供出很多原来空置的不动产资源，这显然提高了不动产资源配置效率，使供需矛盾得到了缓解，这种正面效应是非常明显的。

　　第三种需求是转手赚差价，我们称之为炒房。我不认为可以明确划分投资和投机的界限，所以合到一类。只要在保有环节建立不动产税即房地产税，虽然不能说可以使中国的炒房行为一下子消失，但肯定会使之有所收敛。有人说炒楼可以赚很多钱，不在乎这一年不到1%的税，这句话是有一定道理的，但是征税改变的首先是整个氛围，同时炒房者自己也会掂量炒什么，会更多地改炒中小户型，因为接盘买家很可能需要的是中小户型用来自住。另外，如果担心中小户型出手不顺利，持有成本可能要炒房者自己承担，那么炒房者就会收敛一点。比如，原来炒十套八套，现在改炒五套三套。还要注意，这时候租房市场将活跃起来，很多空置房将进入租房市场，另外政府的廉租房、公租房的大量建设，涌现出来大量低端的有效供给，“夹心层”也不必再不顾一切地以当“房奴”的悲壮心情去争抢低端商品房了，那么炒房者敢像原来那样无所顾忌、肆无忌惮地炒吗？他一定要收敛一些。这还是正面效应，可以减少原来疯炒的力量，不会使我们的住房价格过快上涨，使大起大落这种现象的风险随之下降，整个房地产市场就会显得更平稳，更少泡沫。从未来几十年的时间段来看，我不认为这样一个税可以改变我们的城市化率从目前的40%多一路上升到70-80%过程中房价的上扬曲线，但是有了这个制度因素之后，上扬曲线会变得比较平缓，特别是在演变过程当中，大起大落的波动会减少。

　　另外一个正面效应就是我们社会迫切需要的收入再分配效应。住房保有环节的税能使住大房、住好房的人对国库多做一些贡献，国库增加这部分收入后，转过去扶助低收入阶层，这是市场经济承认与施行的按照承受能力抽肥补瘦的机制。

　　不同地区方案有差异是必然的

　　最后应该指出，这项改革，可以按照邓小平同志说的有些事情可以“先行先试”。按照这个精神，房地产税争议这么明显的事情，既然不能一下子全局铺开，也不可能在一线城市一起铺开，那么就要考虑比较便捷的、在少数城市以征收房地产税这个名义先行先试的改革路径。既然这样，不同地区存在方案差异也是必然的，不能要求所有试点地区都是一个方案，重要的是应该先建一个基本框架，然后让社会各界从方方面面来共同探讨，由粗到细地改进。此事还需要积极征求各方的意见，开明地展开讨论，这可以在很大程度上校正网上的非理性讨论。我们可以把讨论水平提升到更严肃、更理性的状态，这对全社会很有意义。

　　另外，我认为应该积极安排培训交流活动。在社会心态方面，现在宣传上应该更多一些理性的声音，不应该认为这个税种的推出就是要和大多数的中国人为敌。比如在重庆，保障房要覆盖30%-35%的社会成员，他们都和商品房、产权房产生的所谓房价问题没有直接关系，更和这个税没有什么关系，恰恰是这个税可以使这些人间接地得到更多的政府公共资源的关照，可以改善他们相对弱势的境遇。不是高端的住房拥有者，也不会被此税覆盖。至于被此税覆盖的社会高收入阶层，有相应的承受能力，对社会多回报一些贡献不会使他们伤筋动骨，而且有益于维护社会稳定、保障他们安享“先富起来”的幸福感，这也是符合他们的长远利益、根本利益的。