恒大地产“曲线”进军深圳市场

　　深圳建设(集团)有限公司股权挂牌拍卖终有结果。在15日的公开拍卖中，恒大地产以16.64亿元抢下深圳建设71%股权，将深圳建设集团收归麾下。

　　恒大此举多少有些出乎意料。在此之前，万科有意收购深圳建设的消息已经在业内传开，而且收购的具体数字也被披露——不高于8.32亿元收购深圳建设71%的股权，是万科方面出的最高条件。而恒大此次拍卖竞得深圳建设股权，花费资本几乎是万科原计划的两倍。

　　“拿下深圳建设，对万科与恒大的意义截然不同，他们对此项收购的估价不同也在情理之中。”深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺在采访中表示：“万科在深圳的土地储备与企业运作已经成熟，收购深圳建设是‘锦上添花’，但恒大在深圳市场则是一片空白，借这个项目进军深圳，对其具有重要的战略意义，堪称‘雪中送炭’。”

　　据悉，深圳建设持有深圳市房地产开发企业资质证书，和建设部核发的房屋建设工程施工总承包特级证书。据悉，拥有这一特级资质的企业在全广东仅有3家。除了特级资质，深圳建设还拥有深圳市福田区红荔路的建设集团大厦50%的所有权和蔡屋围项目50%的所有权，在东莞南城区50万平方米的住宅用地以及合肥等地项目，以及东莞百悦尚城项目、合肥“金悦领地”项目。

　　同时，深圳建设还持有了宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米商铺等近5万平方米。加上蔡屋围项目，深圳建设物业未来在城市旧改方面的升值潜力，将给恒大地产带来一个新领域的增长点。

　　新年伊始，恒大开始启动了全国部分楼盘75折的促销。恒大地产“开盘特价”以及带头降价的低价营销策略，是否会对深圳市场产生冲击，业界有不同看法的争鸣。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，恒大这个企业的打法非常“凶悍”，快速开发，快速出货，快速回笼，而且敢于降价，一旦市场不好，其降价势必会引起其他楼盘的跟上。而邓志旺表示：“首先深圳楼市已经是一个成熟的市场，一两个企业的进驻对其很难有特别大的影响；其次，恒大拿下深圳建设的成本在那摆着，土地成本不低，相信未来优惠空间已经不大。”

　　而与恒大扩张相关的是，恒大地产新年里在香港发起了新一轮融资计划，融资额约为20亿美元。此前，标普强调恒大存在扩张风险，其在评级报告中称，恒大对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。就目前来看，恒大现金充裕，据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，公司现金余额为188亿元。而如果今年融资成功，其负债率又将上升。 “恒大这种企业的做法其实面临着很大的风险，越是激进越要做大的企业，风险越大。”国世平表示，在恒大的“雪球”越滚越大的过程中，其实暗藏危机，未来市场状况将是决定企业财务状况的重要因素。

　　目前，恒大土地储备高达9600万平方米，其在2010年新增土地储备达到5110万平方米，比2009年整整翻了一倍。堪称国内的“土储王”，尤其在二三线城市有巨量的土地布局。恒大地产董事会主席许家印就曾表示，恒大地产能在去年的调控之年取得优秀业绩，就是来自于向二三线城市拓展的企业战略。而此次恒大地产花大血本进入深圳市场，而且主攻方向是旧改项目，与其常规打法有所差异。业内人士认为，一线城市可供开发的土地已经越来越少，门槛高很难进入，从恒大地产对这次机会的重视也可见一斑。今后品牌房企的竞争，还将集中在土地市场的争夺上，并从一线城市向二三线城市蔓延，竞争日益激烈。“恒大这次从万科‘虎口夺食’，表明国内一线房企的竞争已经日趋激烈。”国世平透露，恒大地产的管理层非常看好楼市的后市，认为现在是占据市场的良机。(记者 韩文嘉)