“限购令”推向全国 房地产调控为何再出重拳

　　在经历了去年的连续两轮房地产调控后，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但是部分地区房价依然居高不下，特别是去年9月以后全国房价连续4个月环比上涨。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，近日召开的国务院常务会议确定了进一步调控房地产市场的八项政策措施，此新政特别是要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、二套房首付比例提至六成、“限购令”推向全国等措施堪称史上最严，使得此前提出的调控政策进一步“落地”。

　　一季度公布房价调控目标

　　新政强化了地方政府责任的落实，提出“2011年各地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，首次把价格目标作为调控成败与否的重要指标，这是前所未有的。他认为，地方政府是调控政策的执行主体，是政策落实情况的关键环节，这次中央把调控压力传给了各地方政府。

　　同时，新政还强调了对地方政府的约谈问责机制，提出“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”

　　陈国强认为，过去是在落实保障房方面与地方政府签订责任书，这是首次对地方政府提出了更具体、更明确的要求，操作性更强。

　　抑制投资投机贷款需求

　　为了进一步抑制投资投机性购房需求，强化差别化住房信贷政策，新政将二套房贷的首付比例提高至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步提高了投资投机性需求门槛。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，有效地抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率，对购房者的威慑作用不言而喻。

　　除了在信贷方面抑制投资投机性需求外，新政还从税收方面提高交易环节的门槛，提出“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”张大伟认为，与之前执行差额收取营业税相比，新政再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。另外，对于备受关注的房产税，新政虽未明确提及，但提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”陈国强认为，这是为房产税开征打下伏笔。

　　“限购令”推向全国

　　新政首次将“限购令”推向全国，提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　张大伟认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到60个以上，最终扩至全国。全国性落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这一条不仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效地遏制需求，明显影响2月份以后的市场交易。

　　陈国强认为，这次新政是对以往政策的深化和细化，更加重视政策“落地”问题，强调政策执行情况。“限购令”推向全国极大地抑制了购房需求，与信贷政策同时运用，容易见到效果。但是他认为信贷和行政手段虽然有效，但属于短期调控手段，应与中长期调控政策相结合，从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾，才能最终达到调控效果。张 达