重压之下资金链面临断裂风险 房企海外高息找钱

　　房企陆续公布2010年业绩，包括万科A(00002)在内的地产巨头销售总收入均出现大幅上升，但在“新国八条”、房产税试点和连续加息的背景下，部分房企对2011年的楼市判断难言乐观，在银根不断收缩的大环境下，部分房企资金链面临断裂风险。不少在香港上市的内地开发商将目光投向海外，发行优先票据、债券等，但8%-15%的高息是融资的普遍利率。

　　公募大门基本关闭

　　继“新国八条”、房产税试点启动和加息的组合影响下，一线城市楼市成交量明显下滑，导致开发商销售资金回笼压力加大。作为资金密集型产业，随着调控措施的连续出台，在资金压力下，开发商或将降价抛售部分房源以解燃眉之急。

　　中金公司认为，限贷政策将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加，预计2011年新增开发贷款4000亿元，新增按揭贷款1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。

　　不仅如此，房企在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自2010年4月中旬以来，21家地产上市公司公布增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源(000656)、道博股份(600136)、万泽股份(000534)获得证监会的批准。招商地产(000024)、中天城投(000540)、滨江集团(002244)宣布停止实施，ST兴业(600603)撤回房地产重组申请，金丰投资(600606)和中华企业(600675)的重组受阻，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士认为，短期之内，房企再融资的大门不会打开。

　　三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。

　　此外，房地产信托融资难度也在加大。根据上海财汇统计的数据，近期房地产开发商通过信托融资逐渐减少。在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到2010年12月份，在302款信托融资产品中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。

　　海外“筹粮”过冬

　　关闭一扇大门的同时，或许会打开另外一扇窗。相对于A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一个“钱途”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草，但8%-15%的高息，已是内地房企在港融资的普遍利率。

　　2010年11月24日，新鸿基地产(0016.HK)发布公告称，已向香港联交所申请，把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。2010年10月开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日，恒盛地产(0845.HK)公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款；人和商业(1387.HK)11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元额外优先票据。在香港上市仅3个月的宝龙地产(1238.HK)日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据。

　　此外，方兴地产(0817.HK)、龙湖地产(0960.HK)、远洋地产(3377.HK)、恒大地产(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)等在港上市房企也相继推出境外融资计划。

　　2011年1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地(集团)旗下子公司提供了4000万美元的融资。恒大地产和合生创展也分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。

　　市场分析人士指出，随着新一轮调控的实施，开发商资金链将面临新的考验，如果市场回笼受阻，部分中小开发商资金链可能出现断裂，行业也会面临洗牌。本报记者 周文天