楼市显“寒意” 房企资金链现隐忧(2)

　　■影响

　　利率上升+收紧放贷 房企资金链受考验

　　距1月26日出台“国八条”不到半个月，2月9日央行分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点后，同日，住建部随即发布了上调住房公积金存贷款利率的通知。

　　“这是去年10月以来第三次加息，可以说目前已经进入了加息周期的前半段。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，值得注意的是，这次加息的背景是“新国八条”和房产税叠加出台，“国家对房地产调控非常严厉的时候，即便不加息，市场也会作出调整，选择现在加息，使得加息本身的效果与房地产政策的效果叠加，将可能出现1+1〉2的效果。”

　　分析人士指出，尽管此次加息旨在抑制高通胀，并非专门针对房地产，但对高度依赖资金的房地产行业来说，影响首当其冲。国泰君安房地产分析师孙建平表示，短期内房地产市场必将进入新一轮观望期，购房者不敢下单，开发商不敢推盘，加之春节假期因素，2月的市场成交量必然出现大幅萎缩。

　　“开发商最主要的资金来源还是项目的预售款，当后期成交量出现一波明显的下跌时，将会是开发商资金链的严峻考验。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。去年以来，开发商的资金链危机已经有目共睹。Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。

　　据了解，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷。国家统计局数据显示，去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。

　　经过目前的三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。资深分析师夏立军指出，从去年下半年以来，一些融资平台比如信托方面的融资向房地产的流向也已经有所控制，整个房地产行业资金收紧的局面在今年年初还在延续。中信证券有关分析人士也表示，资金压力是2011年开发商面临的主要问题。