今年房市往哪走 春节楼市有点冷

　　主持人 记者 杨永芹

  　嘉 宾 　　刘利刚 澳新银行中国经济研究总监

　　曾 立 中信期货市场发展部总经理 助理

　　黄昌全 西南证券钢花路营业部高级 顾问

 　2010年，堪称史上最严厉的房地产调控年。但是，房价还是在涨。今年1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开，令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的渝沪房产税试点征收方案出炉，一系列或实或虚的压力，终于让房价步入降温“通道”———成交量明显萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，楼市是否会像多方期盼的那样，出现“合理调整”？今年房地产市场何去何从？

　　主持人：跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但从今年1月中下旬便开始直线下行，春节期间更是陷入谷底。数据显示，春节长假北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。请问这标志着楼市降温的开始，还是一种正常现象？

　　刘利刚：从长期来看，中国房地产市场是较好的投资品种。短期内，由于银行抵押贷款利率提高和一系列调控政策出台，使得政策环境不明朗。对炒房者来说，房地产市场可能并不是最理想的投资标的。这也就是为何春节楼市交易骤降的原因。

　　曾立：春节楼市交易清淡，得从两方面看。一方面，春节本来就不是楼市的旺季，市民要么外出游玩，要么走亲戚、聚会，成交量走低是完全意料之中的。另一方面，1月份以来国家出台了一系列调控房地产政策，从各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房，到渝沪启动房产税改革试点，限购令在部分城市推开和央行加息，出于对政府持续调控的预期，市场供求双方开始观望。因此，从目前来看，楼市交易骤降不能说明是楼市降温的开始，调控的成效还需要时间。

　　黄昌全：一般情况下，新政出台后的前一两个月是成交量骤然萎缩期。去年国家出台了一系列政策，对一线城市来说，调控取得一些成效，就是房价涨幅缓慢。今年开年的调控政策，使得炒房者、投机者观望气氛浓重，在观察未来的房地产市场会怎么走，所以没人出手。

　　开发商不差钱吗

　　主持人：2010年针对房地产市场的调控一轮紧过一轮，房地产企业的融资渠道几乎被“卡死”，但近期披露的相关数据显示，房地产企业业绩并没有因此受到太大影响，业绩仍保持大幅增长，而且多数房地产上市公司“不差钱”。那么，调控政策究竟能对房地产市场产生多大影响？能对房地产行业实际的经营产生多大影响？

　　曾立：房地产政策调控，只会让强者更强，弱者更弱甚至退出市场。去年，万科已经销售过千亿了，万达可能在今年商业地产也要过千亿。2月1日，在香港上市的碧桂园宣布，2010年公司合同销售金额约329亿元，收入及净利等多项数据均创下上市以来新高。同日世茂、合景泰富及富力地产公布的去年及今年1月销售数字也是有增无减。这说明龙头企业还是很健康的，资金链也很充裕。事实上，手握数百亿现金的大型房企，去年四季度就已经开始冲刺拍地。万科在去年11月最后15天里，在广州、南京和北京的土地市场砸下了超过97亿元。广州、温州等地再度拍出“地王”。去年11月29日，浙江省温州市诞生新“地王”，楼面价达到了3.7万元/平方米。

　　黄昌全：资金压力是2011年开发商面临的主要问题，小型房企的日子将会很难过，对于实力雄厚的大型房企反而是一个兼并机会。多次密集加息和信贷紧缩对开发商资金链的影响有放大效应，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。今年，随着房地产调控的加剧，一些小的开发商将离开这个市场。或者随着这个行业的成熟度上升，行业的集中度会大幅度上升。