郊区成交量首超城区 成都楼市"外扩"趋势明显

　　2010年是调控频出的一年，也是楼市逐渐回归正常的一年。

　　根据世家机构提供的最新年度调研报告，去年成都主城区商品住房新增面积约958.55万平方米，较2009年高出8.2个百分点；主城区商品房成交面积为840.87万平方米，比2009年低42.2个百分点，降幅较大。同时，去年主城区商品住宅供需比有所回升，市场供应量明显加大，改变了2009年房源供不应求的局面，“二环路—绕城”成为供需主力。 

　　从正合地产年度调研报告看，受调控政策影响，刚需户型成交量明显放大，其中60～90平方米面积段仍占据市场主导地位，供销量占比均超过5成；120～144平方米户型及180平方米以上大户型成交量明显放大。

　　供需态势：供应小幅提升，城南再夺冠

　　■ 根据世家机构调研报告，去年成都主城区新增供应量和成交量都处于震荡态势，市场在每次调控政策出台后均会有相应调整。综合全年走势来看，商品住宅供应出现震荡态势，4、9、10月供应超过100万平方米，其中10月供应达153.3万平方米，主要原因是受调控的影响，市场供应一放量，调控紧随而至，接着市场做出相应调整。从成交数据来看，第四季度的10、11、12月成交超过90万平方米，另有5个月的成交也低于50万平方米。

　　2010年，从市场供需情况来看，引领主城区各方位供需体量的冠军仍是城南，其中新增面积402.01万平方米，成交面积307.55万平方米；城西第二，城北房源供应紧缺。综合来看，城南房源供应相对过盛，城中最低。可见，随着城南规划的完善和实施，其认知度已得到市场的确认。从供需比来看，城南最大，为1.31，房源供应充足；城北供需比为0.8，市场供应相对不足，主要是因为城北商品住宅成交均价相对较低，但随着地铁一号线的开通，城北的价值洼地凸显。

　　从市场成交量看，去年主城区商品房成交面积为840.87万平方米，比2009年低42.2个百分点，降幅较大。主要原因是受调控政策的影响，从波动幅度较大的月度成交数据可以得到印证。其中，1月、4月、6月、9月出台调控政策，成交在当月或次月均有不同程度的下跌和上升，这几个月也分别成为成交升降的拐点。

　　市场亮点：中大户型成交量呈放大趋势

　　■ 根据正合地产年度调研报告，2010年成都主城区交易市场的中大户型成交量呈放大趋势。其中，60~90平方米面积段占据市场主导地位，供销量占比均超过5成。受“4·17房地产调控政策”影响，刚需户型成交量明显放大；而在“9·29房地产调控政策”后，基于对限购的预期，80~100平方米户型、120~144平方米户型及180平方米以上大户型成交量明显放大。 

　　从世家机构的年度调研报告看，“两头大、中间小”是去年楼市交易的主题。50~90平方米的首置物业是商品住宅的绝对供需主力，其中新增供应441.03万平方米，成交418.57万平方米；其次是90～130平方米的首改物业，新增供应290.74万平方米，成交254.2万平方米。从供需比来看，50～90平方米的首置物业是市场需求最旺盛的产品，第二名是90～130平方米的首改物业，170平方米以上的大户型市场供应相对旺盛。

　　从2010年主城区商品住宅面积段成交占比月度走势来看，90平方米以下的首置物业、90～170平方米改善型物业和170平方米以上的大面积高端物业，三条曲线走势平坦。从成交总价看，总价在50～70万/套的房源占总成交量的三分之一，成交面积达192.66万平方米；50万/套以下的房源月度成交占比呈现逐月下降态势；70～100万/套的中高端住宅成交最稳定，保持在市场20%左右，100万/套以上高端住房呈现稳中有升的态势。