江西：空置房物管费标准应适当降低

　　核心提示

　　相信绝大多数的购房者都有相同的经历：开发商交付房子一年后，无论业主是否入住，物管企业都全额收纳物业管理费。即便业主提出异议，这物管费也得全额交。

　　但也有业主较真的。2010年10月，南昌凯美怡和小区的业主雷女士，针对物管企业根据南昌市物价局的文件，从交房第二年开始，收取100%空置房物管费的问题，她找出了江西省相关部门出台的50%空置房物管费收费标准。可物管企业就是不采纳，双方为此对簿公堂。

　　一起纠纷“牵”出省、市两个不同文件“打架”。本报对此做了连续报道，并引起了社会各界的关注。江西省政协委员、南昌大学立法研究中心副主任肖萍在本报报道的基础上，形成了提案。2月14日，她将提案正式递交给政协江西省十届四次会议主席团，希望引起相关部门重视。

　　相关专家对此指出，无论是省里的规范性文件还是南昌市的规范性文件，二者都没有严格意义上的法律依据，只能算是指导性的文件，因此可以依据法定程序废止，再重新出台地方性法规，以规范这一收费行为。

　　回顾

　　省市两文件“打架”省政府法制办关注

　　南昌凯美怡和小区业主雷女士，自2008年1月1日收房，一直未装修入住。然而，从2009年下半年开始，小区物业一直催促她全额交纳物业管理费。

　　但根据雷女士手上的购房合同，由江西省发改委、江西省建设厅联合下发的《江西省物业管理服务收费办法》(以下简称《办法》)，第十二条规定，已购买但未住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。

　　小区物业部门则拿出了南昌市物价局下发的《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》(以下简称《通知》)，其中注明：一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变。一年以后无论装修与否，均按100%交纳。

　　双方协商未果，为此对簿公堂。在诉讼请求中，雷女士要求物业公司按《办法》收取空置房的物管费，并请求法院对《通知》的合法性进行审查。

　　与此同时，在2010年10月底，雷女士要求审查《通知》的建议书交到了省政府法制办。

　　随后，省政府法制办执法监督处以省政府法制办的名义向南昌市政府发函，要求对南昌市物价局出台的《通知》中有关空置房收费标准的合法性进行审查。南昌市政府在回函中提及，其收费标准是合乎形势的发展，而且有利于物管行业的健康发展。

　　对此，省政府法制办执法监督处邓副处长表示先通过协调的方式解决，让南昌市物价部门对《通知》做一定的修改。“但到现在为止，南昌市物价部门没有派人前来协调，”2月14日，邓副处长告诉记者。

　　争议

　　空置房物管费全额交纳是否合理？

　　南昌市物业管理协会晁秘书长去年在接受记者采访时表示，因有《办法》在前，南昌市没有权限废除省里的规范性文件。从目前形势来看，省里的这一规范性文件已不适应现实的发展了，也就是说这一规定滞后了，应及时修改。

　　在南昌市物价部门看来，《通知》是在考量业主与物业公司利益后的结果，是符合南昌的实际情况的。

　　但关于空置房物业收费标准的纠纷并非个案。

　　日前，南昌市京东小区的一名万姓业主在与沟通无果后，干脆就不交物业管理费。万先生认为，自己没有入住，仍被收100%的物业管理费，显然是不合理的。

　　而许多物业管理企业表示做物业挺难的。江西美安嘉物业有限公司齐总经理深有体会：物业公司不能因业主没入住而少开一半的路灯或把整个小区的电梯给停了，而这些都是需要维护费的，因此收取100%的物业管理费是合理的。

　　此时业主面临一种尴尬境地：一边是省里制定的相关收费标准，一边是物业管理部门手中的“尚方宝剑”。“如此规定，加剧了原本就紧张的业主与物业之间的矛盾”，雷女士的代理律师肖文军说，如果不是他的当事人较真，至今仍有许多的业主被蒙在鼓里，被强制收费多年也不知道如何维护自身的权益。

　　提案

　　平衡利益适当降低空置房物管费

　　可以说，空置房物管费的收费标准，牵涉到千家万户的利益，也关系到物管企业的生存和发展。如何平衡两者的关系，也考验着管理者和立法者的智慧。

　　肖萍根据本报报道，以及自己所了解到的情况，形成了《江西省空置房物业收费标准不一及其对策》的提案。

　　在这份提案中，她指出，从法律的角度来看，南昌市物价局下发《通知》的效力等同于《南昌市物业服务收费管理实施办法》的效力，因为《南昌市物业服务收费管理实施办法》中明确授权给南昌市物价局对具体实施细则进行解释。

　　而《江西省物业管理服务收费办法》和《南昌市物业服务收费管理实施办法》两个规范性文件的效力相同，却存在收费标准却不一样，无论是业主还是物管企业也都无法适从。同时，从规范性文件出台的程序上来说，在省里已对空置房的收费标准作出规定的情况下，南昌市再出台不一致的规定有些欠妥。

　　肖萍建议，负责协调的法制机构在及时做出处理的同时，借鉴全国一些省市的经验和做法，出台一系列的政策和法律法规，适当降低空置房的物业管理费，以平衡业主与物业之间的利益并缓解矛盾。

　　观点

　　废止“打架”文件出台地方性法规

　　对于这份提案，2月14日，南昌市物业管理协会晁秘书长称，从他这几年的调研情况来看，在不鼓励业主空置商品房的前提下，只要交了房，业主未入住的，按80%的标准交纳物业管理费是合理的。这既有利于物管企业的发展，也照顾到了业主的利益。如果根据省里的标准来收取，则不符合社会形势的发展，而如果根据南昌市物价部制定的文件执行，业主的意见肯定很大。

　　南昌市物价局收费二处舒处长表示，他们会遵循一定的程序来处理此事。

　　“不管有没有提案，我们都会认真处理此事，现在既然有提案，我们争取在提案到达相关部门之前处理好，以便及时给出回复，”省政府法制办执法监督处邓副处长表示。

　　实际上，2003年6月1日起施行的《江西省规范性文件备案办法》已给问题的解决提供了法律依据。其规定，上级人民政府所属部门与下级人民政府分别制定的不同规范性文件，对同一事项规定不一致的，由上级人民政府法制机构协调。经法制机构协调取得一致意见的，由有关制定机关自行纠正；经协调不能取得一致意见的，由负责协调的法制机构提出处理意见报本级人民政府并通知制定机关。

　　肖萍说，既然有这样的规定，作为协调机关，应根据《办法》的规定及时做出处理，规避两个文件互相“打架”。

　　深圳物业管理研究所特约研究员、《住宅与房地产》杂志社常年法律顾问刘长森则表示，江西省相关部门的规范性文件已不能适应形势的发展，而南昌市的规范性文件又不符合省里的规定，那可以通过法定程序，废止这两个规范性文件，再重新出台地方性法规，以规范这一收费行为。

　　刘长森称，根据国务院《物业管理条例》规定，房屋自交付开始，业主开始交物业管理费，但对空置房的收费上，条例没有做强制性的规定，那意味着物业管理企业和业主之间对此可以协商。从这个角度来说，政府在没有法律依据的情况下是没有定价权的，更不能干预。因此，不管是江西省的规范性文件还是南昌市的规范性文件，两者的效力都比较低。严格意义来说，两者均没有法律依据，只能作为一种指导性的文件。既然是指导性文件，物管企业就不能“拿着鸡毛当令箭”强收空置房物业管理费。(实习生 李志强 记者 余桂华)