京版楼市调控直击投资、投机四大要害

　　国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。根据北京市公布的15条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。

　　在去年4月国务院常务会议出台调控楼市的十条措施之后，北京市在5月份即出台了商品房限购政策，几乎是第一个响应国务院限购要求，出台限购政策的城市。在今年1月国八条的基础上，北京市此次出台的调控细则再次强化了商品房限购的政策。

　　据北京中原三级市场研究中心的估计，在新的限购政策下，涉及政策限制的人口超过百万，投资、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后(22－23岁毕业)才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。

　　除了限购政策之外，北京市的15条细则明确提出，“在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。”据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。

　　在1月份国务院出台的房地产调控八项措施中，首次明确地出了个城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。虽然在本次北京出台的15条细则当中，没有对新建住房价格控制目标的直接表述，但其中要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，这就意味着土地转让价格已经有了交易上限，明确的释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。

　　在通过限购、限贷、限价为投资、投机性需求作减法的同时，京版调控政策再次强调了，要“坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套”的目标，以提高市场有效供给的方式为楼市作加法。

　　除此之外，新政策要求严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　对此，张大伟分析认为，目前最低计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格来说已经不合时宜。此后相关部门严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。

　　另外，与以往的政策相比，此次出台的15条细则要求即日执行，这种立时落地的执行力度，杜绝了此前市场上频频出现的“末班车”现象，掐断了最后一轮楼市炒作的可能性。

　　市场分析人士普遍认为，随着北京房地产调控15条细则的实施，短期内京城楼市成交量回落已成定局，成交均价上涨的脚步也将随之停滞。(记者罗宇凡、华晔迪)