“京十五条”严促楼市回归理性 楼市或降温

　　以“国八条”为精神的北京调控细则今天终于出台，北京市建委今天召集八家房企召开了北京市关于宏观调控座谈会，期间宣布被简称为“京十五条”的房地产调控政策政策，并明确将从17日开始全面执行。其中焦点内容包括，限购政策以“认房”为标准；外地人购房需提供五年（含）以上纳税证明；开发商定价及成本差异过大将追责。

　　尽管此前国内已有上海、青岛等几个省市出台了落实国务院“新国八条”的细则，但北京市的细则仍然最受关注。业内的反应是，相比“国八条”及细则已经落地的城市，北京版的调控细则更严厉。北京作为楼市调控的重点城市，调控目标也将相对更高，调控效果也将更加明显。

　　北京细则出台前，五年内的普通住宅可以按照差额征收营业税，但今后政府对五年内全部住房将按全额征收营业税，营业税的征收额度明显增大。另外，细则对外地和本地居民购房套数的限制，都在“新国八条”的规定范围内，但对在京购房的外地居民，要求纳税期提至五年，则是出台细则城市中规定的年期最长的。这一政策相比之前的全国版细则严厉数倍。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，外地人购房须五年以上的纳税证明，不光是在打压房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。这条政策的影响力一定非常巨大。

　　据伟业我爱我家集团的统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，以此推算，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。

　　限购细则除了打击了外地人在京投机炒房行为的同时，对在北京工作但纳税未满五年的外地人也同时提高了门槛。

　　据北京市政协一份“人口与资源环境协调发展”专题调研中的数据，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。北京中原地产分析，据此估算北京纳税年限在五年以内的外地人比例超过15%。新的限外政策将明显影响刚性需求组成。新政延期至五年，将使外地户籍大学毕业购房者最少延至27岁以后，硕士将需要最少30岁以后购房。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场。

　　根据链家地产市场研究部的数据，2008年市场低迷期外地人购房占比仅为26%，而到了2009年市场回暖，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定下，外地人购房占比又降至34%左右。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，在北京二手房市场购房的外地人中，占比较大的为：河北6.2%、黑龙江4.3%、山东3.9%、辽宁3.7%、吉林2.7%、山西2.3%、天津2.2%和河南2.2%，外地购房者加剧了北京的供求矛盾。

　　2010年北京市政府曾在“京十二条”中规定，外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明。而对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至五年，而且也由限贷转向限购。链家地产副总裁林倩认为，市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。限制外地人在京购房将有利于缓解目前市场供不应求的严峻形势。

　　此次北京调控细则还规定，在核实购房家庭拥有的房产套数时，将只“认房”，贷款次数将不再计入。即以实际持有房产的情况而不是以贷款记录来确定可否再次购房。购房时不管贷款次数多少，只要购房家庭名下房产数量不超过限购的标准，都可以再买房。

　　对此，伟业我爱我家集团表示，只“认房”比“认房又认贷”更加科学，给改善住房留有一定空间，也有利于买卖联动和购房者梯级消费的理性置业观念的形成。

　　细则中还规定，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生，

　　并通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格。业内人士认为，这意味着土地楼面价不得上涨，一定程度上也是要求房价不得再上涨，这将有效遏制房价借助地价上涨。

　　业内人士普遍认为，此番调控若能落实到位，北京楼市中的投资需求将被有效抑制，从而回归居住本质。北京中原预计在此政策下，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，82块总供应建筑面积为14509761平米，除去其中必要的配套等面积，大约能够提供住宅10万套左右。因为偏郊区化及限购的影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右。二手房预计在2011年受到限购的影响，三成左右购房者不再符合购房条件，预计成交量在10万套左右。2011年楼市商品房、二手房成交量可能下调五成。租赁市场将出现明显的成交量大涨。

　　从中长期影响看，北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的持续力度。记者陆昀