京版楼市调控或有一箭双雕之效

　　备受业界关注的“京15条”规定，对于持北京市有效暂住证的外地人，如果无房但能提供连续5年(含)以上在京缴社保或个税证明，可限购一套，否则不能在京购房。

　　“京15条”力度空前，彰显了地方政府调控房价的决心，但并未对具体调控目标与时限做出明示，这就给政策因时因势变化留下了空间。特别需要提及的是，新规对外地购房者社保缴纳年限的延长，短期内难免误伤部分外地人士的住房权利。可能的结果是，本为解决民众安居问题的楼市调控，会否有夹杂抑制非京籍人士刚需购房之嫌，由此导致楼市调控矛盾焦点被转移扩散，给政策的稳定性带来一定隐患。

　　此前的楼市调控频遭坊间“拆招卸力”，包括夫妻假离婚、找中介机构办理假社保证明等“曲线”买房方式层出不穷。此番“京十五条”重磅祭出，将异地购房者的社保缴纳年限提高至5年，让以往频频被用及的造假手段难度陡增。可以预期的是，受新政威慑力影响，以后一段时间北京房地产市场观望情绪将更强、观望持续时间也将更长。

　　有人因此对北京楼市新政提出了一些质疑。一种声音认为这样会“错杀”一部分外地进京人士的合理购房。其实“京15条”实施的结果不仅在于单纯抑制投机炒房，而且也会缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。据相关部门调查，2010年北京的常住人口已经超过了1900万人，其中户籍人口达1246万人，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右，如若收紧这部分外地人在京购房闸门，也许对缓解人口压力有一定帮助。

　　还有种声音认为，若北京的高压态势长期持续，那未来几年楼市活跃度有可能降低。其间，地方经济与政府相关房产交易税费收入将随之“趋冷”，这必然会给地方主管部门带来压力。更为关键的是，限购是单纯的行政指令，政策时限长度颇具弹性，其决定权在于行政部门手中,因打击投机而来的各种压力极有可能在未来某一时点倒逼地方楼市政策悄然转向。

　　这些质疑明显有转移调控焦点的嫌疑。殊不知，房地产调控政策的要害恰恰在于稳定性。在上轮2007年到2008年的强势楼市调控周期中，由于采取了限制二套以上住房贷款的新政策，使得国内房价开始出现明显回调，市场预期方向已经修正。不料最终由于海外金融危机的爆发，导致调控政策悄然转向，各项限制性政策由低调到高调放松。最终，在2009年迎来了又一波的房价猛烈暴涨，不仅让前期调控政策效果荡然无存，反而更加强化了房价“只涨不跌”的非理性预期，致使随后的楼市政策成效大打折扣。

　　因此，此次北京调控，必须保持政策的稳定性，不能重复以往频繁变化的错误，否则，将有如抗生素滥用的病人，只有进一步加大药剂用量才可能显效，以致限购、限贷、房产税等新政策的纷至沓来。

　　古人云：再而衰、三而竭。“京15条”因其力度空前而迎来叫好之声，但消弭其中杂音、保护合理刚需的修正之策也需进一步跟进，以此才能规避政策的停顿与反复。

　　□特约评论员 马红漫 经济学博士