2010贵阳土地市场回眸：外地房企频频出手

　　作为房地产集中调控年，2010年开发商的拿地热情并未减退，全国各城市土地出让价再创新高，整体市场一片“涨声”。贵阳土地市场表现得同样稳健，土地供应充足，参与竞买者增多，但总体并不像全国一线城市那样火爆，出让量比2009年略有增长，成交价格相对平稳。

　　金阳新区继续居首位 安井和龙洞堡成热点

　　2010年，我市土地招拍挂的重点仍集中在金阳新区，两城区一改近年来面积不断下降的态势，南明区龙洞堡片区和云岩区渔安安井片区开发启动，土地出让集中发力，两城区成为仅次于金阳新区的第二大土地出让区域，其次是乌当区、小河区、花溪区、白云区(三县一市没有纳入统计范围)。

　　去年金阳新区共出让10宗商住办土地，累计出让面积1360301平方米，占全市六个区土地出让总量的45%。金阳新区从2007年至2010年已连续四年土地出让量居全市各区首位。这表明，未来几年，金阳新区继续是我市房地产开发的核心区域。去年，出让面积最大的是金阳2009-10地块，该居住地块实际出让面积421230.72平方米，被中国水电建设集团房地产(贵阳)有限公司以13.8亿元竞得。随着金阳新区开发建设的深入推进和城市功能的进一步完善，金阳土地出让的势头依然强劲，今年金阳新区计划出让13宗土地，以商住、商服、仓储用地为主，累计3510亩，预计挂牌收入28.0260亿元。比去年略有增长。

　　去年老城区地产发展出现新的变化。去年3月份，一宗位于南明区龙洞堡马跑井机场路旁的住宅地块成为开发商争抢的焦点，该地块出让面积为26916平方米，5家企业经过39轮激烈竞价，贵州卓信嘉誉房开公司以1.02亿元将该地块收入囊中。6月底，该片区土地出让又掀高潮，北京首都开发控股(集团)公司累计以15.793亿元竞得位于南明区兴业路两侧、机场路西南侧的三宗商业、住宅用地，共742343平方米。正在开发中的龙洞堡片区，凭借其区位优势、产业优势、交通优势、生态环境优势、教育优势，使土地迅速升值，越来越多的开发商开始把投资的目光投向该区域，今年这里仍是土地出让热点区域。

　　去年11月，中天城投集团以9.422亿元一举拿下云岩区渔安安井片区四块综合土地，共计817919平方米。此举标志着渔安安井片区开发进入了实质阶段。去年10月底，市规划局公布了《云岩渔安安井片区控制性详细规划》，这意味着该区域开发大幕全面拉开。在此背景下，该区域控制性详细规划公布后的首次土地出让活动，及以后该区域的土地出让趋势成为业界关注的焦点。据分析，经过长期的准备，该区域的软硬开发条件有了很大改善，今明两年该区域会掀起一个开发高潮，地产项目开始建设，土地开始升值，人气开始聚集。日后政府将会根据规划继续推出地块出让，老城区一个新兴的热点开发区域正在形成。

　　从出让时间上看，去年3月我市迎来第一个出让高峰，此后，每月出让量均比较平稳。从出让价格上看，去年出让的土地激烈竞价的场面并不多，只有不到10宗土地有多家竞买。绝大多数地块只有一家竞买者，并以略高于起拍价的价格成交，但平均地价变化不大。

　　单宗土地面积下降 土地出让宗数增多

　　2009年11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷(约300亩)，目的是通过限制土地出让面积，将一些大地块分割出让，从而限制出让总价款，抑制“地王”现象，同时也抬高个别开发商的囤地成本。我市去年开始全面执行这一新规定。

　　去年，我市出让的超过300亩的土地全部被拆分成几宗土地进行出让。南明、云岩、花溪、乌当招拍挂商住土地37宗商住地块，比2009年增加9宗。由此不难看出，这种方式，并没有影响开发商的竞地计划。开发商在竞买时，都将这些紧密相连的几宗土地作为一个整体来竞买，获得其中一宗，就会不惜一切去竞争另外相连的几宗。去年，一些被拆分的地块最终还是被一家开发商竞得。比如龙洞堡三地块被首开集团竞得，金阳三地块被佛山美的竞得，渔安安井四地块被中天城投集团竞得。

　　外来房企继续进驻 本土企业压力增大

　　2010年，在我市土地招拍挂现场，不乏外来企业的身影，广东佛山的美的地产、深圳万科地产、北京首都开发控股(集团)有限公司三大外来房企的进驻，成为贵阳市场的一大亮点。每次出让面积超过200亩的土地基本上都成了外来房企的“囊中之物”。

　　去年3月，金阳2010-02和2010-04地块在没有竞争的情况下，被美的地产分别以9400万元、9300万元的价格轻松拿下，而位于这两宗地块中间的金阳2010-03地块却有三家开发商竞争，经过40轮的竞拍，美的地产最终以2.5亿元竞得。这相当于该公司以4.37亿元获得了金阳624708平方米土地开发权。

　　去年6月，北京首都开发控股(集团)有限公司以15.744亿元竞得南明区龙洞堡三宗地块，总面积742343平方米。此举，表明首开集团加入南明区南部新城开发行列。

　　去年4月和5月，深圳万科集团先后在云岩区黔灵镇渔安村打渔寨竞得两宗商业住宅地块，累计80352平方米，这标志着全国知名的万科地产正式进驻贵阳地产市场。

　　此外，一些已经进入贵阳的外地房企表现出强烈的“拿地”愿望。进驻贵州已4年的保利地产，去年又有大动作。贵阳保利投资有限公司去年3月份竞得位于乌当区的一宗旅游、酒店、文化娱乐设施及住宅综合用地，出让面积2260678平方米。这是保利地产在贵阳“拿下”的又一特大综合用地，表明了保利立足贵阳长远发展的决心。1月4日下午，为了争抢金阳新区一块631.8亩的商住地块，7家省内外开发商上演了一场拉锯战。最终已进驻贵阳5年的中国水电建设集团房地产(贵阳)有限公司以13.8亿元取得了该地块开发权。

　　业内人士分析，从去年贵阳土地市场来看，外来房开企业依然处于强势地位，原有外来企业在贵阳的优势地位进一步巩固，其他著名外来企业也看好贵阳地产发展前景，纷纷进驻，贵阳市场的竞争日趋激烈，本土企业的生存压力进一步加大。

　　首次出让拆迁安置房用地

　　去年3月31日，保利贵州以8.71亿元竞得乌当区一宗旅游、酒店、文化娱乐设施及住宅用地。这是我市首次以净地方式出让大宗地块。同时，该地块的拆迁安置房用地被贵州君诚房开公司、贵阳三联乳业公司联合以1400万元竞得，这是我市首次以招拍挂的方式出让土地一级开发拆迁安置房用地。

　　贵阳市土地矿产资源交易中心相关负责人表示，净地出让是土地出让的必然趋势，净地出让可以最大限度地缩短土地开发周期，便于政府部门对土地出让后的监管。但由于涉及的环节较多、前期工作复杂，我市土地出让还没有普遍实行净地出让。近年来，相关部门一直在探索和制定有关净地出让的制度，此次，专门拿出地块来作为净地拆迁安置房的用地，并且以招拍挂的方式竞拍，这样既保证了前一宗土地能够以净地方式出让，又确保了整个过程的公平、公开、公正。该负责人说，今后，我市的净地出让工作将逐步推开，从而促进土地出让工作平稳有序进行。 (记者 商昌斌)