"营业税新规"出台后福州二手房交易频现纠纷

　　是承担突然多出来的数万元营业税，还是“一拍两散”解除合同？最近，已签了二手房买卖合同的购房者蔡先生陷于营业税纠纷中，房子无法如期过户，可能影响到结婚时间。

　　20日，记者调查了解到，1月26日出台的“新国八条”楼市新政，尤其是“未满5年二手房交易全额征税”的新规(以下简称“营业税新规”)出台后，不少像蔡先生一样的购房者发现，营业税突然多出了数万元，不少“钱该谁掏”的营业税纠纷也由此产生。律师建议，“钱谁掏”，先看合同约定，如果没有约定，则最好双方进行协商。

　　案例：营业税突增数万元

　　去年12月初，为了今年结婚的需要，首次置业的购房者蔡先生通过金山的一家中介公司，看中仓山融信宽裕一套100多平方米的二手房，并与业主及中介公司签订了“三方合同”，同时交纳了10万元定金。

　　蔡先生告诉记者，当初在合同里，双方约定的是实出款。也就是说，蔡先生只要承担3.3万元的费用(包括中介费和税费等)，中介方承诺“3.3万元全包”。就在一切程序顺利进行的时候，新“国八条”楼市新政于1月26日出台，新规明确规定“购买住房不足5年转手交易的二手房，须全额征收营业税”。这样一来，蔡先生购买的二手房一夜间新增了2万多元的营业税。

　　令蔡先生郁闷的是，营业税新规出台后，中介方一直以“新增的营业税由谁负担”协商未果为由拖延办理过户手续，导致房屋过户一事未能如期进行。蔡先生表示，目前他陷于两难中，要么承担多出来的数万元营业税，要么“一拍两散”解除合同。“无论是前者，还是后者，对我都是一笔不小的损失，可能延误今年的结婚时间。”蔡先生说。

　　记者调查：营业税纠纷屡见不鲜

　　类似蔡先生一样纠结的购房者还有不少。20日下午，记者实地走访金山、杨桥路以及达明路等多家二手房中介店了解到，营业税新规出台近1个月，不少购房者和中介公司都陷于“谁来掏这笔营业税”的纠纷当中。

　　业内人士给记者算了一笔账，以一套满2年未满5年、原价80万现价100万的非普通住宅房源为例，之前转让的营业税为差额征收，即20万×5.55%=1.11万，而营业税新规出台后，则需要缴纳100万×5.55%=5.55万，一套房子要多出4.44万的额外费用。

　　金山一家房产中介公司负责人陈经理向记者介绍，一套二手房多出数万元的额外费用，不少中介公司都不愿意承担这笔费用，“一旦承担了，这笔买卖不但赚不到钱，还要倒贴钱”。于是，中介要么故意拖延过户时间，要么干脆将费用转嫁到购房者身上，由此导致不少二手房交易纠纷。

　　福建名仕律师事务所池律师也透露，新规出台至今，该律师事务所也接到了好几例因营业税全额征收产生纠纷的案件。

　　律师：最好的办法是协商

　　新增的营业税到底应该由谁出？有关律师建议，一般遇到这种情况，只有协商，希望能找到双方都能接受的解决方案，协商不成功的话只能解约，至于造成的损失则由毁约的一方承担。

　　福建名仕律师事务所池律师表示，首先要看合同文件上的约定(包括风险承担约定)，约定哪方出就是哪方出。如果合同上没有任何约定，则是由法定纳税主体承担。他建议，在没有明确由谁承担责任的情况下，最好的方法是协商，任何一方都不要轻易地解除合同或通知对方解除合同，应向律师咨询后，再决定是否解除合同或通过对方解除合同，否则可能被对方反诉违约，要承担一笔不菲的违约金或损失定金。至于中介违约一事，如果消费者有证据证明，可向有关部门投诉，先走行政处罚途径。

　　福建义通律师事务所律师李文德的看法也大致相同。在他看来，国家政策属于不可抗力，是合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，发生类似的事件时，最好的解决办法是双方协商。(记者 温海龙 王玉萍）