北京房协副秘书长称限购可能依据效果进行调整

　　房价不回归合理调控有望再加码

　　北京市房协解读“京十五条”，称限购目前有必要与户籍相联系

　　北京市房地产协会副秘书长陈志昨天做客城市服务管理广播，解读“京十五条”调控细则。他表示，此次出台的限购政策并不会一直延续下去，如果房价回归合理，限购政策就有可能调整，外地人必须连续纳税或社保5年以上的年限，有可能会放宽至3年。

　　“限购持续时间会根据效果决定”

　　近日出台的“京十五条”调控细则中，限购政策无疑是最受关注的。北京规定，已经拥有2套住房的本市户籍家庭，将暂停向其售房。外地户籍的家庭，必须提供有效暂住证和连续五年含五年以上在本市缴纳社会保险，或个人所得税证明，且只能拥有一套住房。北京的限购政策被称为全国最严的限购。

　　陈志表示，北京是一个特殊的城市，作为首都有将近两千万的人口，如果不采取严格的措施，很难把住房需求抑制住，特别是投资性和投机性的需求。而且今年1月，全国70个大中城市的房价出现了普涨的局面，因此有必要采取比较偏严一些的政策。

　　此次北京的限购政策并没有设定政策执行的时限。对此，陈志认为，北京出台的政策是根据目前经济发展中存在的问题制定的，会根据调控的效果来决定持续的时间。如果房价仍没有回归合理，那么调控就将继续执行，甚至加严。

　　“限购与户籍联系目前是必要的”

　　此次北京的限购政策中，对于外地人的需要连续5年以上的纳税或社保缴纳证明，陈志认为，这主要还是为了抑制炒房等投资投机性需求。“很多网友，甚至包括一些专家也在质疑5年的数字。我们陆陆续续看到像上海、南京、广州等城市，都有类似把限购和户籍联系起来的做法，在目前看恐怕是必要的。至于这个年限的长短，我个人一种理解，对北京这样特殊的城市来说，恐怕会严于其他一些城市的。”

　　他认为，对于外地人纳税和社保年限的规定，将来也会有调整的可能性。“比如说3年。如果过一段时间，我们的房价出现一个比较大的回落，那么放宽限制条件，这种可能性是存在的。”

　　- 释疑

　　新政致违约 双方互不赔偿

　　昨日节目进行过程中，市房地产协会副秘书长陈志就一些市民关心的问题作出了解答。

　　问：我们家现在有一间公租平房，已经买了一套房，还能买二套房吗？

　　答：如果说是属于过去老的北京房管局系统提供的租房，这个是不属于父母名下的，那他自己有了一套房以后，应该说还属于可以买房的范畴。

　　问：我有一套小产权房，还能不能再买？

　　答：通常意义上的小产权，从法律的概念上说，它就是没产权，这种小产权房多数属于违规。这一类的问题基本上就是，首先说它是没产权，没产权跟这次政策的约束是没有任何关系的。

　　问：我拥有两套房，现在准备再购买一套已经交了定金，但是受新政的影响不能买房了，造成违约，我的定金可以全都退回来吗？

　　答：我个人理解，这不叫不可抗力，叫情势变更。这个情势变更在法律上应该是由于政策的影响，因为这种政策出台是有时点的，对买卖双方都会有影响。那么按照过去判例的一些做法，应该是解除合同，双方互不补偿对方。

　　问：外地来京上学的，是集体户口，还在上学，按北京市户籍购房吗？

　　答：不属于北京市户籍购房范围。

　　问：父母与子女共有一套房，但父母占产权10%，女儿占90%，是混合产权，如何购买？

　　答：先区别几个家庭，子女成年就是两个家庭。

　　- 影响

　　新政后成交量骤跌九成

　　“京十五条”的出台在冻结购房需求上起到了立竿见影的效果。

　　据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家数据显示，新政落地后4天(17—20日)，北京楼市的成交量包含商品房及二手房住宅合计仅435套，不如16日一天的15%。其中19、20日两天二手房为零成交。与新政执行之前(13—16日)相比，交易量下跌了92.43%，其中新房市场成交量下跌了90.58%，二手住宅市场下跌了93.17%。

　　本报记者 袁晓澜

　　- 反应

　　一房产中介关50门店

　　鑫尊置地预计今年二手房成交量可能缩减三成

　　本报讯(记者袁晓澜)房产新政实施不到一周，便有中介公司大规模关店。

　　鑫尊置地5天关50门店

　　昨日，北京鑫尊置地总经理刘军向记者证实，由于新政太猛，预计今年二手房成交量可能缩减三成左右，为了避免亏损，北京新政十五条细则发布后5天内鑫尊关闭了50家门店，约占此前250家总量的20%，至2月20日，鑫尊置地门店调整已基本完毕。据悉，鑫尊置地为北京首家因新政大规模关店的中介公司。

　　昨日，记者来到鑫尊置地酒仙桥店，发现这里大门紧锁，已人去房空。而据刘军介绍，在新政发布后，鑫尊便快速反应，5天时间关掉了50家门店。

　　据了解，鑫尊在2008年楼市低谷的时候，也经历了“关店潮”。刘军表示，2008年楼市调整时一开始没经验没关店，后来造成巨大损失，最后关掉了20%的门店，因为预计今年二手房成交量下降三成，鑫尊不愿意等交易量下滑很厉害的时候再调整，新政后立即判断决策，决定关掉这50家门店，保持200家门店的规模。

　　据悉，鑫尊关掉的门店大多是近半年来开的新店，还没有进入交易状态，关店可以避免更大损失。“每家新店开店成本都要三五十万，所以我们的直接损失大概两三千万。”

　　“其他中介会跟进关店”

　　据了解，鑫尊置地是北京二手房市场成交量第三的中介公司。刘军表示：“这次新政太猛了，主要是打击投机买房，鼓励自住购房，鑫尊顺应调控趋势，关掉的50家门店多是中高档房供应量大的区域，剩下200家门店主打刚需市场。”

　　刘军表示，随着市场的变化，其他中介公司也会陆续跟进关店。

　　今年我爱我家不会出现大量关店裁员，总的门店体量或许还会增加。虽然二手房市场整体成交量可能下降，但也存在很多机会。比如由于限购的影响，一个北京家庭拥有两套小房子，想要改善买大房子，必须卖掉一套才可以，这样一买一卖换房，对于中介来说就是两单生意。——我爱我家副总裁胡景晖

　　链家北京门店布局在2010年上半年就已经完成，覆盖北京13个区县600余家门店，链家目前没有对门店进行调整。——链家地产新闻发言人张月

　　政策刚刚公布，鑫尊置地的反应仅是短期的现象，新政对市场的影响还得要1个月以上的观察。——北京中介行业会长陈同顺

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　　限价中小商品房只售无房户

　　首个项目限价1.25万元/平米，今年开售

　　本报讯(记者马力)昨天上午，北京兔年首次限价房选房在房山区长阳镇举行，961户家庭将在9天内选择购买新居。

　　房山区住保办主任王伟涛介绍说，西悦居是今年首个选房的限价房项目，销售均价为每平方米5600元，于2012年年底入住。而同地段的商品房价格已经远超1万元。

　　去年5月，北京首次推出了“限房价、竞地价”的土地出让方式，即“卖地”前就限定了将来房屋的销售价格，开发商在此基础上竞争地价。这种方式供应的房源为限价中小套型普通商品房。市国土局曾表示，这种新房源是对限价房的扩展，将优先用于解决具有北京户籍或在北京工作及居住一定时间的非京籍人群需求。

　　首个限价中小套型普通商品房地块也位于长阳，销售限价为1.25万元/平米。王伟涛表示，该项目也将在今年开售，具体销售方式目前正在研究。“可以肯定的是，也将和限价房一样，需要审核购房人资格。审核条件肯定要比限价房要松，但肯定得是无房户。”

　　近日出台的“京十五条”调控细则中已经明确，“限房价、竞地价”将在中低价位普通商品住宅用地供应中全面实施。

　　(记者马力)