重庆楼市转型 首选商业地产

　　一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去。

　　在一番又一番的流动收紧之后，资本市场融资功能基本全面哑火，银行信贷审批也迅速收紧，而开发企业尤其是全国性开发企业的开发规模却持续扩张，资金，再次成为开发企业的命门。

　　从全国的楼市格局看，开发企业战略转型方向为：商业地产、保障房开发、三旧改造、房地产基金。这四个方面，都不是住宅类开发商的长处。但随着住宅类调控政策的加码，开发商向这四方面转型，将是其必经之路。

　　大型房企试水商业地产

　　事实上，从2009年起，一直以住宅专业化为目标的万科，就开始向商业地产逐步转型。只是，这种转型，一直处于小规模的试水阶段。

　　2009年，万科招来了毛大庆，又迅速通过“千里马行动”，网罗了大批商业地产人才，并组建了自己的商业运营团队。但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎。在土地拓展上，截至2010年8月，万科共获取商业性质地块13个，但其中11个均为商业居住混合地块，即商业物业仅为住宅社区的配套商业。

　　对于现阶段的万科来说，无论是大规模的集中商业还是住宅社区的配套商业，都还未形成清晰的商业开发运营理念和模式。

　　2011年，在住宅类房地产调控力度逐渐加大的境况下，万科是否会加快商业地产的转身脚步？2月21日，本报记者致电万科董秘办时，董秘办工作人员表示，是否加快向商业地产转型的计划，在即将亮相的2010年年报中，将予以详细披露。

　　中小房企转型一触即发

　　万科的“转身”，可能代表着相当一批实力房地产企业的转型方向。但更多即将面临银行资金“断奶”的本地中小开发企业将如何转型，或许将成为今后最热的一个话题。

　　“2011年，至少有10%的开发企业要死掉。”新“国八条”一公布，著名财经人物、太平洋建设集团有限公司董事局主席严介和便在一次论坛上讲道。

　　事实上，严介和的演讲并非危言耸听。记者从重庆各大开发商提供处了解到的信息看，已有相当一部分银行正考虑逐步退出个贷按揭业务。

　　“前几天，我们刚刚和一家大银行通了电话，对方明确表示不再做个贷按揭业务了。”某开发公司负责联系银行按揭的工作人员向记者表示，他们春节后找到的两家银行，都表示做不了个贷按揭，其中一家更表示很可能今后要停止个贷按揭业务。

　　对此，该工作人员只好与几家重庆本地银行联系贷款，并开始考虑与此前认为资金发放速度很慢的住房公积金中心接洽贷款事宜。

　　“公积金贷款周期，一般情况下两三个月时间，以前因为放款时间慢，开发商大多都不愿意选择公积金中心，但现在各大银行按揭放款时间，也基本上在两三个月。当然，现在银行如果能放贷倒是好事，目前最担心的就是‘缺奶’，银行停止按揭贷款后，开发企业资金将迅速出现断流。”在与记者的交流过程中，该工作人员掩饰不住内心的焦虑。

　　该工作人员同时告诉记者，去年12月份，他本人在回龙湾的雅居乐国际花园购得一套房子，但到现在为止，房贷都还没有办下来。如果是在以前，只需半个月到一个月左右的时间就得交按揭。“在国家对流动性过剩收紧的过程中，开发商的日子将越来越难过。”

　　区县市场渐成战略重心

　　即将出台的限购落地政策，以及房产税的开征，对主城楼市影响非常巨大。春节后的半个月，主城区日均成交量为274套，这与去年日均成交量500套左右相比，今年春节后主城区楼市成交量下降四成左右。

　　“在主城楼市相对清淡的季节，一部分开发商开始向区县转战。”晟城地产人士分析，区县楼市极有可能成为这波楼市调控最受益的区域。重庆目前已有相当一部分实力开发商在区县布局。以金科为例，除已进驻的涪陵、永川之外，还将进驻万州、合川、江津、长寿等区县。

　　金科集团副总裁蒋思海承认，2011年，金科重庆地区的销售任务将达60亿元，而同时在“3010”战略下逐步布局大重庆。

　　据了解，金科3010战略，就是从2011年开始，用10年的时间，在大重庆完成30座城市的战略布局。在金科“依托大重庆，扩大中西部，挺进长三角，开拓环渤海，发展中等城市”大的企业发展战略之下，还将同时执行一、二、三线城市并行的战略布局。不可否认，区县市场将成为金科发展的战略重心。