沪房企率先启动新一轮降价 星星之火能否燎原?(2)

　　焦点二：住房供需矛盾是否能解决？

　　牛凤瑞观点：限购并不利于增加有效供给 而只有增加有效供给才能达到供需平衡

　　牛凤瑞：房价的下行是很多人的期望，也是政策调控的一个重要方向，所以这种现象使很多人给寄予了极高的希望。我个人认为，不要对这种现象寄予过高的希望。为什么呢？首先我们看的是一个案例，是一个个案，还不是燎原之火，尽管我们希望它是星星之火可以燎原，但是它还没有燎原，这是第一。

　　第二，我们也想一想，如果燎原起来会怎么样呢？会产生一种什么连带的后果呢？当然说，燎原以后房价下行很多买房人高兴了，开发商把房子卖出去了，利润回报就少。整个市场环境这种变化必然会产生什么？对于房子下一轮的投资会产生一个负面的影响，也就是市场不看好，市场下行。从未来来讲，可能更进一步限制这种住房的有效供给，对我们市场供给的增加可能产生一个不利的影响。再进一步说，房价下行的结果是什么？我们现在是限购，房价下行的话实际又刺激购买，这会给限购的我们希望达到的平衡市场功能化解了。所以这里面，实际上都是一个事物存在两个方面，我们看问题应该是全面的、整体的、整个过程的去看，而不是仅仅看一个事端，一个端面。

　　我们希望是一个更高级的，更高的平衡。限购买就是等于通过这种限制市场需求来达到一个市场供求平衡，这种限购的措施有利于增加有效供给吗？我们还得考虑这个，我们中国的房子的问题，房价问题，只有增加有效供给才能达到更高水平的一个供需平衡。

　　陈及观点：供需矛盾源于投机性疯狂炒作 限购后供求平衡将出现

　　陈及：这次房地产调控实际上也是中央政府和地方政府的博弈过程。在商品房发展过程中，在房地产市场上，最大的获益者是地方政府，所以这次中央调控如果说有些因素的话，恐怕地方政府出于对地方财政的减收压力的考虑，很多犹豫彷徨，彼此在观望，特别是有一些地方政府的土地财政收入比重非常大，经济发展需要的资金又非常多。但是宏观调控的调控理念明确以后，特别是这种政策也是动态过程，地方政府或迟或早都会加入到这个行列中。

　　再有一个，增加保障性住房，保障房价的稳定。我特别同意这个政策本身是一个动态的辩证的调控的过程。房地产过去的供应量老被房产开发商说为赶不上需求量的增长，但我们恰恰没有明晰地认识到这井喷式的增长里面，绝大多数是来自投机性的疯狂炒作，这是一个不真实的需求。在这种情况下，我们从限房开始打压了需求以后，我认为供求平衡的关系就开始出现，甚至要出现某种程度的反转，甚至出现早期那样，房地产市场大打广告要不断的采取降价促销的措施刺激购房的情形。这种情况下，房地产暴利的色彩才会逐渐的削减下来。

　　房地产市场是一个公认的暴利行当，像在美国，房地产高度发达，美国的房地产上市企业净利润率也就5%左右，它跟做其他实业几乎一样。在这种情况下，房地产市场经济保障房的推行和房地产市场如果理性回归到这种程度，它还依然会成为中国房地产市场发展的中坚力量，不一定要三线、四线城市。我认为中央也不允许在这些城市进行疯狂的投机炒作，我的感觉就是这个政策的后续的连续出台的政策会很多，这是我的基本看法。

　　周建成观点：不要过度寄希望于宏观调控 保障房才是救星

　　周建成：从房地产企业总体情况来看，2010年大多数品牌房地产企业的销售收入都比2009年要好。从这个意义上来说，他们的现金流并没有绷紧。从中长期来看，大多数有眼光的房地产企业都已经实行了两种转型：一种是商业模式的提升转型，也就是说它从主要做住宅地产逐步转向做商业地产、旅游地产这样持有性物业转型，这样的话有效消解了政策压力。另一种转型叫空间战略转型，过去主要集中在一线城市，这几年集中在二线城市，现在向三、四线城市拓展。政策最主要集中在一线城市，捎带是二线城市，三四线城市整个政策压力并不大，这样它的空间战略转型和商业模式提升或升级，这两年已经做得很好了。这样的话政策压力下，企业其实回旋余地还是比较大的。当然我并不排除这样的长期政策会使其面临较大的压力，但是绝对不是(下跌)。

　　目前很多居民对房价下跌有希望，这种希望我们非常理解，因为现在地产非常重要，民生也很重要，怎么解决这个矛盾，中央已经形成了一个很好的构想，主力已经战略转移了，主要转移到保障房。宏观调控现在只不过是在打一个阻击战。现在矛盾在于什么地方？在于时间，要给中央一个时间，给地方政府一个时间。这样的话我们就一句话，中央有信心，百姓需要有耐心，主要的救星在于保障房，而绝对不要把宏观调控当作救命稻草。

　　上海今年保障房、经济适用房覆盖的面已经逐步在放大，未来覆盖的面可能会更广，很多小白领都可能被覆盖。所以，真正解决问题的还是保障房，不要过度地对宏观调控有不切实际的期望。