广州首次置业限购一套房 3月公布房价调控目标

　　“新国八条”广州细则今起实施 增城从化暂不限购 房管局昨日透露——

　　广州限购

　　《实施意见》规定自发布之日起，在一定时期内——

　　限购一套

　　对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　停 售

　　对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　补充说明

　　虽然相关条文没有明确首次置业者的限购套数，但广州市国土房管局在发布会上透露，原则上首次置业者也只可在本市范围内限购一套住房，而非直系亲属间或直系亲属间的房屋赠与、转让也参照限购规定执行。而2套房家庭按照新政也可先卖一再买一。

　　原限购政策停止执行

　　境外机构和个人购买商品住房方面，《实施意见》要求继续按照国家有关政策执行。2010年10月15日开始执行的原限购政策停止执行。

　　昨日，广州“新国八条”楼市调控新政落地细则正式发布，共十条内容。针对具体条文，本报记者即时连线多位业内人士分析解读。有业内人士预计，楼市成交将延续此前的颓势，交投两淡，但价格由于处于市场惯性暂时不会有较为明显的松动；也有人认为，今年年内广州房价可能还有一定幅度上涨。

　　贴心指引

　　今日起广州市内购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，应提供以下附加申请材料：

　　(一)买方为境内居民的，须提供《家庭成员情况申报表》和《承诺书》原件、户口本原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。

　　(二)买方为非户籍境内居民的，还须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　(三)买方为境外个人(不含港澳台居民和华侨)的，须提供在本市工作超过一年的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房；港澳台居民和华侨须提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房。

　　(四)买方为非本市户籍高层次人才的，须提供广州市委组织部或广州市人力资源和社会保障局出具的有效证明。

　　房地产交易登记部门在办理房地产转移登记时发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报相关贷款机构。另外，交易时点按照以下标准认定：

　　(一)在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；

　　(二)非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件(包括预收件和受理)时间为准；

　　(三)没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准。

　　业内分析

　　限购三套及以上

　　购房需求受压制

　　经纬行研究中心主任朱健分析，2套房家庭可“卖一买一”的政策表面看来可以有效加大存量房的市场流通，但由于在限贷方面是认贷的，即如前两套房都有过贷款记录，那么按照“第三套银行无法贷款”的方式，“卖一买一”也只有全额付款才能购买，所以改善型买家也不会贸然地去卖房买房。

　　而对高端客户而言，限三套及以上确实极大限制了他们的购买需求。由于目前银行信贷收紧，再加上首次置业者自身购买力并不强，因此也迫使大部分首次置业者开始理性看待房价和住房问题，转变购房观念。

　　因此，本次限购政策看似给首次和改善型置业者留了一条购买道路，但结合具体市场情况来看，所起效果反而是全面压制了购房需求。因此预计广州楼市成交将延续一月份的颓势，交投两淡，价格处于市场惯性暂时不会有较为明显的松动。

　　下月公布房价调控目标

　　预期今年仍有一定涨幅

　　根据细则要求，广州将严格按照国家要求，根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，综合研究确定本市今年新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。

　　“广州要求3月底公布房价调控目标，和中央要求在1季度前公布是一致的。”暨南大学教授胡刚表示，由于广州新政允许买一卖一，从化、增城又暂不纳入限购范围，所以预期今年房价仍然会有一定涨幅，年度控制目标涨幅的百分比估计要为两位数。

　　全市二手房实行网签

　　难对市场形成大影响

　　细则要求，2011年起，在全市实行存量房网上交易制度，中介机构、交易双方均需通过统一的网上交易系统办理存量房交易手续。

　　对于广州市全面实行二手房网签制度，满堂红研究部高级经理周峰认为不会带来太大影响，“成交量影响最大的还是信贷政策，网签是次要因素。”

　　满堂红数据显示，1月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为12777元/平方米，环比上升2.0%，同比上升31.7%，不过成交量环比去年12月下降两成，但周峰指，这是因为进入传统淡季影响，加上经过去年12月冲高1月份有所回落。

　　“定价明显超周边房价”

　　细则对此未划定界限

　　广州细则中，要求严格落实房地产税收调控政策，加强税收征管。除了落实5年内房产转手营业税“全额征收”政策外，要求严格按《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》(2010年第1号)的要求，做好土地增值税征收管理工作。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。财政、国土房管等部门配合税务部门，加大应用房地产价格评估技术和网络交易平台，强化存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。不过“国八条”中“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”字眼并未在广州细则中体现。

　　中山大学岭南学院财税系主任林江认为，在税收政策方面，细则基本照搬“国八条”论述。不过广州在去年中开始调高土地增值税预征率，林江表示，这是最具“杀伤力”的一招。去年7月1日起，广州市房地产开发项目土地增值税预征率普通住宅类由原来的1%调整为2%，非普通住宅从2%调整为3%，别墅从2%调整为4%，预征率基本翻番，令开发商资金压力加大。

　　不过林江指出，广州细则中未对“定价明显超过周边房价水平”做出定义，“到底何谓明显超过周边房价水平呢？超过30%算不算？”林江认为，作为地方细则不应回避这个界限。

　　外地人购房

　　需一年纳税证明

　　2套房家庭

　　允许卖一买一

　　广州细则

　　十条内容

　　(赖伟行整理)

　　1

　　综合研究确定今年新建住房年度价格控制目标，并于3月底前公布。

　　新建住房年度价格控制目标下月公布

　　2

　　加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障覆盖面。将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。在部分斯出让的商品住宅用地和“三旧”改造用地中，配建一定比例的公共租赁住房。

　　3

　　加强税收征管。坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　4

　　认真配合、协助各商业银行严格执行国家规定的差别化住房信贷政策。

　　5

　　在年度计划中，单列保障性住房用地，实行“应保尽保”；确保2011年商品住宅用地实际供应总量不低于前2年平均实际供应量。坚决抑制地价过快上涨。

　　6

　　严格执行国家住房限购措施。

　　7

　　采取征收土地增值地价等经济手段增大土地的保有成本；禁止存在闲置土地、炒地等违法、违规行为的企业和关联企业通过土地市场新购置土地。

　　8

　　完善房地产市场监测分析和信息发布，加强对新闻媒体的正面引导。

　　9

　　各区、县级市政府和市有关部门要按照确定的保障性住房建设、供应目标及新建住房价格控制目标。对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

　　目标不完成约谈领导追究责任

　　10

　　从化、增城市3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市新建住房价格控制目标，报市政府批准后执行。 (记者赖伟行、何颖思)