单位收回原职工集资房构成违约

　　单位擅自收回原职工集资房并出售给现职工，引发房屋买卖合同纠纷案。成都市中级人民法院日前终审审结此案，依法驳回单位方上诉，维持原判。法院认定单位构成违约，应按市场差价赔偿张某夫妇损失55万余元，并退还张某夫妇购房款19.8万余元。

　　1998年6月，成都一科研所在市区近郊集资建房，并由职工全额集资。之后，单位将一套建筑面积171 .4平方米的房屋出售给所内职工张某夫妇，张某夫妇也按要求分期共缴纳购房款、房屋维修基金及天然气配套费等19.8万余元。

　　2000年5月，房屋竣工后，该所将房屋交付给张某夫妇。之后不久，该所以张某夫妇辞职等为由，收回该房并另售给一在职职工，且该职工于2007年取得房屋所有权证书。随后双方即发生纠纷，张某夫妇将该所告上法庭，要求其赔偿因违约造成的损失80万元。

　　法院一审认为，科研所将集资房出售给张某夫妇，张某二人也支付了购房款等费用，之后科研所又将房屋交付给张某二人，双方已各自履行了合同的主要义务。在此情况下，科研所称依据相关规定，以涉案集资房带有福利性质等为由收回并另售给他人且办理了产权证书，其行为构成违约，应承担违约赔偿责任。经鉴定，该争议房屋的市场价值为75万元，故遂依法作出上述判决。宣判后科研所不服，提出上诉，成都中院二审认为其上诉理由不成立，判决予以驳回。

　　审理该案的审判长张俊说，该案争议的焦点是原、被告双方的房屋买卖关系是否有效及损失如何计算。

　　首先，涉案的房屋系单位以“职工集资建房”的形式修建，并由科研所出售给单位职工。虽然张某二人与单位未签订书面房屋买卖合同，但二人向单位支付了购房款，单位也交付了房屋，上述行为表明双方已建立事实上的房屋买卖合同关系，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。至于该房屋涉及的土地使用权是否系单位以划拨方式取得、单位在建房初期是否垫资、张某二人是否在房屋竣工后才交款，均不影响对双方买卖合同关系的性质和效力的认定。鉴于双方并无“职工离开单位后，单位可以成本价收回房屋的约定”，因此，单位擅自将涉案房屋另行出售给他人并协助他人办理产权过户登记，致使张某二人无法取得所购房屋所有权，已构成违约，应赔偿因此造成的损失。

　　其次，张某二人无法取得房屋的实际损失，应是房屋市场价与其已付购房款之间的差价，这与他们当初是以市场价还是以成本价购房无关，因此法院一审以鉴定机构评估的市场价为依据认定其损失，并无不当。而房屋转让时，相应的土地使用权也随之转让，房屋买卖合同的标的是应包含相应的土地使用权，故单位主张计算损失时应扣除土地使用权价格的理由也不成立。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。(苑坚)