近日，在杭州房产中介公司登记过房源的张先生，接到许多经纪人的电话，有些还是他从来没有接触过的。他们问的都是同一件事：请问，你要不要做房子抵押贷款？
随着银行存款准备金率不断上扬，二套房首付至少6成、利率至少上浮10%，三套房停贷等按揭门槛提高，如今想要在银行申请住房按揭贷款，已经是难上加难。本报记者也曾经在春节后，对杭城的22家银行的28个网点的房贷情况进行了实地调查，发现银行房贷资金面，怎一个“紧”字了得。
不过与此同时，之前曾经沉寂过一段时间的抵押贷款，却是风生水起，异常活跃。一些二手房交易清淡的中介公司，也转而重点做起了抵押贷款业务，靠手续费赚取了丰厚回报。
限购“认房不认贷”
房贷“认房又认贷”
周一，杭州楼市调控细则终于出台，明确以“认房不认贷”来确认一户家庭的购房数量。这就意味着，房源套数是按照家庭实际拥有套数来计算。如果你是杭州人，手头有三套房，只要卖掉其中两套，你又可以拥有购房资格。这为一些换房需求提供了可能性。但是，杭州人小吕却高兴不起来。
小吕曾经先后在杭州买过两套房子，两次都申请了商业贷款，后来因为要改善，他把两套房子都卖了，重新买了一套商品房。不过签完合同，问题来了。银行说，你已经享受过两次贷款政策，第三次就不能享受了，因为银行遵照的是“认房又认贷”的原则。
贷款申请迟迟批不下来，焦急万分的小吕等来了杭州限购令细则出台，以为有了转机，自己可以算首套房可以贷款了，不料客户经理告诉他：银行依旧还是“认房又认贷”，三套房以上停贷。
厌倦了每天在近郊和市中心来回折腾的黄女士，最近在工作单位附近购买了一套总价400多万元的房子。因为贷过不止两次款，也被银行拒绝了商业贷款的申请。一次性付款不太现实，黄女士就想把手头的房子卖掉来缓解资金压力，但是无论从哪个角度看，现在都不是卖房的好时候，并且房子卖掉了以后，一家几口住哪里呢？进退两难。
就在这时，黄女士接到了一家中介公司的电话，建议她做抵押贷款。
二套房首付至少要6成以上
抵押贷款却可以贷出7成
抵押贷款？这是一个什么概念？记者在随后的采访过程中了解到，目前杭州几乎所有的二手房中介公司，都会涉及到抵押贷款，并且这个生意最近非常红火，收益甚至好过交易的中介费。
在卓家房产，一位经纪人告诉记者，他们公司有专门做抵押贷款的部门，公司跟很多银行都有合作，也有一些长期合作的银行。如果房子各方面的条件不错，最多可以贷到7成。举例来说，如果一套房子评估价为100万元，那么抵押贷款最多可以贷出7成即70万元。他介绍说，现在选择做这个业务的客户很多，特别是年后，光他们这个门店，最近就已经做了好几单。客户一般都是本身做生意的，需要资金周转，手头有房子，就拿来抵押贷款。
而在万城房产，一位经纪人也明确表示，公司跟银行长期有业务合作，按揭贷款的单子都是一批批拉过去，所以合作比较好，最多可以贷7成。另一家还没涉及这个业务的中介公司的经纪人则表示，业务量不大的公司，一般银行不太受理抵押贷款，但他可以帮忙去问问。
楼市调控政策出台后，二套房首付至少要6成以上，抵押贷款却可以贷出7成，这对于许多人来说，还是有吸引力的。
抵押方式多种多样
手续费一般为房贷款总额的3%
据了解，目前抵押主要分两类，一是把手头的房产抵押掉来换取现金，如果贷款还没还清的，银行会直接把贷款扣除，把其余的额度给你。比如你房子估价100万元，按揭还有30万元，抵押贷款100万元，那么银行会把70万元减掉30万元，贷你40万元。
还有一类是想要买房子的客户，手头资金不足，住房贷款首付又太高，所以会先想办法一次性付款把房子买下来，等到三证办下来再抵押贷款，借的钱还掉，剩余的钱每个月付按揭。
记者发现，抵押贷款的年限，一般是1—10年。一位经纪人表示，贷款方式有好多种，客户可以做短期的贷款，可以一次性授信5年，但一年到期要连本带息还清，再申请续贷，一般一个星期左右就可以把手续办好；也可以是两年到期还本；当然，也可以申请10年的长期贷款，这就跟一般的按揭贷款差不多，每个月可通过等额本息或等额本金的方式还款。
贷款用途不同，申请难度也会不一样。从目前来看，如果是经营性贷款，一般比较容易，办理时间也会比较短。而消费类贷款，则贷款时间比较短，一般控制在5年以内。一位经纪人说，不少银行是不允许抵押贷款用来买房的，但是公司可以帮忙操作，只不过手续复杂点，时间长一点。
当然，中介公司从中也可以获利不少。一般来说，他们收取房子贷款额的3%作为手续费。如果贷款150万元，那么手续费就是4.5万元，非常可观。
利率一般上浮20%—30%左右
比民间借贷便宜不少
记者在采访过程中了解到，贷款利率根据贷款年限和不同银行情况，会有所不同，并且差异还比较大。一般年限越长，利率越低。不过利率都在基准利率基础上上浮不少于10%。而很多数中介公司，抵押贷款的利率，则要上浮20%—30%左右。
而一些住房业务比较多的大银行跟小银行相比，抵押贷款的控制也要更高一点。一位国有银行的客户经理告诉记者，现在一般大银行只做一年期的短期抵押贷款，并且利率比较高，比如他们的利率就需要上浮30%—50%。
他说，因为存款准备金率节节攀升，银行可以用的钱已经越来越少。
即使如此，这也被民间借贷要便宜不少。据了解，现在民间借贷的日利率在0.1%—0.3%之间，也就是说，年利率在30%—100%，具体地说，1000块钱每天的利息是3块钱，而一年下来的利息也要差不多1000块钱。而目前银行的贷款基准年利率为6.60%，即使上浮50%，也为9.9%，无论如何，都还是合算的。并且，民间借贷一般都是短期的，短则几天，长则几个月。所以对于一些需要周转资金的客户来说，抵押贷款是相当不错的缓解资金压力的方式。
他说，抵押贷款和住房贷款的额度是分开的，相对来说，抵押贷款的额度目前要比住房贷款稍微好一点。一般来说，银行在月初会有一些抵押贷款额度，到了月中、月末就会比较紧张。而许多银行目前除非这个月有提前还款额，不然根本没有钱来放贷，所以目前许多银行手头上已审批没有放款的单子还积压得非常多。
抵押贷款手续复杂
那么，购房者目前有没有必要去申请抵押贷款呢？
对此，一位国有银行资深业内人士表示，如果不是特别急着用钱，比如做生意需要周转资金，普通的购房者最好不要通过抵押贷款的方式来凑钱买房。因为抵押贷款手续相对还是比较复杂的，同时利率也比较高，购房者的压力还是非常大的。
他说，因为目前的政策很明显要打压房价，如果政策持续三个月，房价还是会有所反映的。他透露说，这些天已经有不少房产公司托关系打电话来问有没有贷款额度，说明目前开发商贷款也非常紧张，开发商资金压力非常大，若想突围，只能降价销售。“还是可以再等等的”。他说。(记者 吴彩萍)
