新政下楼市怪象：巨大流动资金无法找到出口

　　记者手记

　　让楼市热钱服务保障房建设

　　一轮轮密集的楼市调控，市场出现新的风景，在住宅市场成交量迅速降温的同时，商业地产备受追捧，炒家为了买房不惜假离婚，这些楼市怪现象折射出在住宅需求速冻之后，巨大的流动资金无法找到一个出口表现出迷茫与观望。

　　与住宅市场“不差钱”鲜明对比的是，保障性住房却面临庞大资金压力，按照既定计划，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房，“十二五”末要完成3600万套的目标。随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。有研究认为，如此大规模的保障性住房建设，全国可能需要1.3万亿资金投入，而由于地方资金匮乏，资金成为保障性住房建设能否落到实处关键。

　　如何将充裕的住宅市场资金引入缺钱的保障性住房领域，融资机制是整个链条的首要一环，部分发达市场经济国家已经形成了较为成熟的保障性住房体系，其中保障性住房的资金来源更是体现了多元化的趋势。

　　例如，为了吸引民间资本进入保障性住房，美国地方政府通过发行住宅债券，筹集资金建造低租金住房。其还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金做保证，而且还有联邦政府房产部门作后盾，所以资信等级较高。

　　事实上，在国内，新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资(REITs)、保险资金投资等。

　　按照马克思的平均利润原理，等量资本追逐等量利润。因此，盘踞在住宅市场里的资金能否转投保障性住房，成为保障性住房的新鲜血液，核心还是回报率。

　　根据全国工商联房地产商会测算，公租房用地免征城镇土地使用税，免征营业税和房产税之后，公租房相关基金预期年收益率在5%至18%之间。 如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右，如果支持保障性住房的各项政策能够实施，让楼市热钱成为保障性住房建设的新鲜血液，并非难以实现。

　　本报记者 邢飞