沪小户型办公楼走俏 商业地产真正繁荣有待时日

　　住宅市场限购后，不少人将目光投向了商铺、办公楼等商业地产。不过，从目前情况来看，除了部分小户型的办公楼销售较好，上海商业地产的成交并未出现突破性增长，商业地产的真正繁荣还有待时日。

　　来自上海搜房网数据监控中心的统计显示，今年2月份上海共成交商铺583套，成交面积为7.95万平方米，与去年2月份相比，上升了3.9%，但环比今年1月份，下降了五成多。

　　分析人士认为，2月份商铺成交并未增长，一方面是因为受到季节性因素影响，春节前后，历来是房地产市场交易淡季。另一方面，商铺投资的专业性与长期性，使得很多个人投资者的观望情绪较浓。相比住宅，商业地产的标的较大，一间商铺上千万元不足为奇，商业地产交易中的税费，更是明显高于住宅。商业地产转让过程中，上家至少要交差额5.55%的营业税，差额减去营业税和合理成本后约30%至60%不等的土地增值税，以及净利润20%的个人所得税。高额的交易税费挤压了频繁买卖的空间，通常商铺投资者需要通过长期持有来获利。此外，商铺的市口也十分讲究，一旦选错了位置，很有可能陷入空置或亏损。

　　相对来说，部分写字楼项目成交势头不错。据上海搜房网数据监控中心统计，今年2月份，上海共成交了756套写字楼、成交面积6.74万平方米，虽说成交套数环比今年1月份下降了38.64个百分点，但是和去年同期相比，成交套数却大涨了70%。还有一组值得注意的数据是，2月份写字楼成交套数同比大涨，成交面积却同比下跌11.95个百分点，说明与去年同期比起来，今年2月份上海写字楼成交户型以小户型居多。

　　小户型办公楼成为写字楼成交市场最为活跃的产品，是因为在住宅投资受限后，部分被限购的资金流入。这些投资者主要看好商住两用的SOHO办公楼和面积较小的小户型办公楼，以及LOFT办公楼。近来，沪上此类开发项目有增多之势。

　　尽管目前商业地产尚未繁荣，不过从土地市场的表现来看，近期开发商们对商业用地的热情很高，商业用地的成交显得十分红火。2月份，上海共出让19幅土地，其中14幅为商业性质地块，总面积达到31.32万平方米，总成交价约为37.86亿元，在2月份土地交易额中占比58.85%。其中，2月 12日成交的商业地块溢价率高达178%，而纯住宅用地的溢价率最高为131%。(记者 张奕）