在刚刚结束的全国“两会”上，房地产成为了最热门的话题之一，代表们就楼市调控提出了许多合理化建议。在这些提案的推动下，政府除了已经明确加大保障房建设力度和试点房产税之外，还将把“防地王”、“控房租”纳入调控目标。
面对2011年扑朔迷离的楼市走向，房地产行业人士该如何应对？普通市民何去何从？楼市迷局该怎样破解？即将于4月1日在杭州举行的“经济学家中国房地产业发展论坛”，将给出独到的见解与合理的答案。本次“经济学家中国房地产业发展论坛”由扬子晚报主办，世界华人不动产学会协办，中国主流媒体房地产联盟特别协办，发现传媒承办。论坛将围绕“持续调控下的楼市走势”这个主题，邀请10位著名经济学家，对楼市走势、行业发展、政策影响等多个热点问题进行探讨和分析。
在论坛举办之前，本报提前邀约了即将出席论坛的部分经济学家，为2011年楼市的发展建言献策，希望他们的这些观察与思考，能像“两会”上代表们的提案一样，为楼市的平稳、健康发展提供一份有价值的参考。
提案NO.1 住房保障制度建设须迅速加强
提案人
南京大学不动产研究中心主任 高波
从去年的580万套，到今年要建1000万套，以及未来五年新建3600万套，我国保障性住房建设在规模上无疑已经出现了井喷式的增长，但保障性住房绝不是盖多少万套这么简单，而是有一系列的问题要去研究和解决。
大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，这一调控政策本身是精准对路的，对抑制高房价也将产生深远影响。但是，人们担心的还是执行力和落实问题。如果在执行力上打折扣，再严厉的政策也是枉然。
个人认为，要确保我国保障性住房建设执行和落实不打折扣，亟需解决的问题是必须迅速加强住房保障制度建设，以确保实现住房保障覆盖到城镇20%的低收入住房困难家庭和“应保尽保”的目标。
据了解，去年580万套保障性住房至今欠账的城市还相当多，日前有报道说要求今年10月份才全面动工保障性住房建设，其中仅一个保障性住房资金筹措问题就面临重重困难，其他方面的困难也可想而知。因此，建立健全住房保障制度，首先是建立完善的保障性住房开发投资融资体制。
其次是建立保障性住房供应机制，保障性住房既包括中低价商品房、经济适用房，也有公共租赁房和廉租房，它们分别占多大比重？这就要求政府认真研究市场需求，确定合理的供应结构。
第三是建立保障性住房分配和退出机制，近几年来，关于保障房分配的报道每每引起广泛关注，住在经济适用房小区的人却开着宝马、奔驰，更是引发了巨大争议，因此在分配制度上就应该严把“进口”关，让真正住房困难的家庭住上保障房。保障性住房上市的条件是什么？上市之后的收益如何分配？特别是廉租房，如果承租人入住了三到五年后收入提高了，他还能不能继续租、怎么退出，这些都需要建立健全制度。
第四是如何确定保障性住房的价格，其中包括了经济适用房、中低价商品房的出售价格，也包括了公共租赁房和廉租房的租金水平。
另外，保障性住房交易的规则又应该怎么去确立？毕竟保障性住房不同于普通商品房，商品房的交易通过市场，而这么大容量的保障性住房却至今还没有明确如何进行交易制度建设，这是很危险的。
提案NO.2 别等保障房建好之后再谈分配
提案人
浙江大学社会科学学部主任 史晋川
现在保障房开工建设了，政府下一步应该继续拿富人的钱，去保障、解决穷人的住房问题，解决中低收入者住房问题。但是解决这个问题最大的障碍不在房地产商，也不在投资者，也不在其他中低收入者，而在于地方政府。
现在中央政府出台了明确的保障房建设要求，这在一定程度上解决了穷人、中低收入者的住房问题。目标虽然已经确定，但在这个实施过程中，还存在两大问题：一是建设；二是分配。
这两点中，第一点我不担心。因为保障房建设实行了问责制，与地方政府的利益切身相关。以杭州为例，住宅用地中的10%用做保障性住房，这已经清清楚楚公布出来了。而且相应的资金投入也已陆续到位。但第二点，我却非常担心，那就是分配制度。以前我们做经济适用房的时候，出发点就是很好的，但结果却差强人意。主要原因就是分配制度中存在不公平、不合理的现象。商品房是开发商负责，而保障房是政府建的，分配不好就会影响政府的公信力，并且产生很多额外的社会问题。
因此，我建议，不要再等建好之后再说如何分配。就从现在开始，赶紧制定保障房的分配制度。在这方面，首先可以从发达国家汲取经验，避免走弯路。其次，政府应该联合社区、银行等机构，较早地掌握潜在申请人群的信息。最后，需要加大制度制定过程中与分配过程中的透明度，以公开求公正，让被批准的申请者接受社会监督，得到大家认可。只有这样，我们的保障房建设才不会像当年的经济适用房一样，效果适得其反。至于制度建立的时间，我认为是从现在起，越快越好。
解决了上述两大问题特别是分配问题后，高价商品房也就找到了出路。就像有人买化妆品一定要买品牌，类似于奢侈品，它的价格多高，有人愿意付多少钱，这是他们的事情，是他们的自由。以前，打击捂盘，打击这个打击那个，还是思路不清楚，以为是要靠这个市场去解决中低收入者住房的。其实不然。房地产开发商跟那些要投资的人，让他们去玩。政府最关键的任务，是在这个市场上拿了富人的钱赶紧去造保障性住房，让老百姓有房子，住的条件更好。
提案NO.3 稳定房价是经济增长的关键
提案人
南京大学经济学院院长 范从来
美国次贷危机说明，次贷作为一种金融交易，它的交易基础是金融交易派生房产的价值增值，这种价值增值类似于我们一般所说的财产性收入。
美国次贷危机的爆发显然是因为次贷主要是建立在财产收入的基础上，而不是建立在工资性收入和经营性收入的基础上。由此，我们认为，这次金融危机的爆发与财产性收入是有一定关系的。
如果是这样的话，我们可以假设，收入结构中财产性收入的比重，影响着一个国家经济的稳定性。
根据研究，美国家庭的财产性收入占比在1977年施行次贷后大幅度上升，因此我们将1977年作为分界点，分别研究1945-1976年和1977-2009年两个阶段中财产性收入占比与经济波动的关系。
研究结果显示，财产性收入比重的变动能够显著的单向引起经济增长的波动。这是为什么呢？
一、财产性收入本身存在很大的系统风险。
财产性收入能够分解为两块，可以借用金融学中的系统性风险和非系统性风险概念，那些整个市场普遍上涨所带来的财产性收入，称之为系统性收入。比如2007-2006年，只要炒股、买房都能赚钱。但如果是在2008年炒股还赚钱，就是凭自己的本事，那是非系统性收入。
我们的贷款，主要通过工资收入来还，当然也可以依靠股票、房子赚的钱来还，这是两种不同的基础。以工资收入和经营收入为基础是普遍的，以财产收入为基础是取决于股市、房产的走向，这些是我们不能控制的。
在中国目前的情况下，如果我们容忍系统性的财产性收入增加，将不利于整个国民财富的增加，这是应当引起重视的问题。
二、财产性收入过快增长容易导致经济泡沫化。
如果炒股票赚了100%，很多人会说再等一等，等赚到200%再抛；一套房子已经涨了20万，不满足的房主会说等涨了30万我再卖。如果听任这种财产性收入增长过快，很容易导致经济的泡沫化。
从经济运行的稳定性来讲，政府进行密集的房地产调控是十分必要的。
大量的实践检验结果表明，在房价缓慢上升时期，房地产的财富效应是明显的，但是房价急剧上升时期，财富效应本身是负的。
因此要想真正刺激中国经济的发展，我们必须实现房价的稳定，只有稳定房价才能增强经济运行的稳定性。
稳定房价是房地产能否促进我国内生性经济增长的关键。
