贪财房东一房多租 数位房客该让谁住？

　　案例简介：半年前小甲大学毕业，在工作单位附近租了一套房子居住。与房东书面约定一年一付房租，并且缴清一年房租。不料最近几日，却有小乙小丙陆续敲门，都自称租下此房，让小甲挪房。小甲觉得这事蹊跷，与房东联系才知道，因为近期房租上涨，房东为获取更高的房租，遂先后把一套房屋租给了他们三个人。

　　小甲称自己一直住在此房，有书面合同，缴纳房租，理应他继续居住。小乙称自己也有书面合同，也缴清房租，更是办理了登记备案，应该由小乙居住。小丙称自己与房东签订书面合同比小甲还早，只是有事未入住，先来后到由他居住。

　　法律分析：1.租赁房屋是合同行为，属一种债权行为。所以不适用物权的无权处分规则限制。房租出租的登记手续，是租赁合同的对抗要件，非生效要件。未备案的房屋租赁合同仍然生效。而备案过的房屋租赁合同，取得了物权上的公示外观，获得了对抗物权上第三人的公信力。在房东将房屋出租给小丙以后，再出租给小甲以及小乙，合同都是可以生效的。

　　2.根据最高人民法院2009年7月30日发布的《房屋租赁合同解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：“(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”在本案中，三个人的合同都生效而且都主张居住房屋。但小甲已合法占有使用房屋。因此应当按照小甲优于小乙优于小丙的顺序履行，由小甲继续居住房屋。

　　律师建议：虽然小乙小丙无法取得租赁房屋，但是可以依法请求解除合同并有权请求房东赔偿损失。本案中房东不仅没有赚，还有可能赔，可谓自找烦恼。我们应当通过学习“学法律、讲权利、讲义务、讲责任”为主要内容的公民法制教育，强化权利义务相一致的观念，依法行使权利、履行义务，形成遵守法律、崇尚法律、依法办事的社会风尚。（辛晋宇）